上海6月租房报告:行情走向企稳 毕租需求启动

2019-07-11 10:11:41

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2019-07-11
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:上海房产之窗房屋租赁市场

  2019年6月,上海房产之窗房屋租赁指数为1954点,比上月上升5点,环比上涨0.24%,涨幅缩小0.07个百分点,环比上涨连续十二个月;6月,房屋租赁指数同比上涨2.93%,同比上涨连续七个月。上半年房屋租赁指数相比去年下半年上涨1.5%。

  今年上半年,上海房屋租赁市场租金走势与季节性关联密切。1、2月处传统淡季,租金涨幅微弱;3月返城需求释放高峰,租金迅速攀升;4月换租主导,租金涨幅达到上半年峰值;随后5月需求放缓租金涨幅缩小;进入6月,毕租季开启,低端市场需求较快上升,而整体租金未现强势,涨幅连续第二个月收窄。

  6月的市场表现:一、租金上涨连续达十二个月,但环比涨幅再度收窄,市场整体行情释放出企稳的信号。消费升级的改善型弹性需求未延续之前势头,而今年新一轮毕租季悄然启动,低端市场成交加快,进入下半月,毕业季带动局部市场行情逐渐凸显,客源以本市高校的毕业生为主。  

  二、抽样统计本月主流消费,人均2500元以内、面积20-30平方米的方式较为集中,房租收入比一般为50%,合租依然是主流选择。从区位看,新兴城区热度高于中心城区,租金便宜、小区房龄新、人均居住面积大等因素使然。

  三、各档市场租金上涨,涨幅全面收窄。中端市场涨幅最大,为0.27%;低端市场次之,为0.23%;高端市场最小,为0.15%。从户型看,高端市场一室户型租金涨幅领先,三室户型租金企稳;中端市场租金走势均衡,供需匹配;低端市场一室户型租金涨幅略大于二室户型。

  四、以城区统计,中心城区及浦东内环租金整体上涨0.28%,新兴城区租金整体上涨0.12%,差异明显。以行政区统计,中心城区租金整体涨幅前三的为黄浦、静安、徐汇,分别上涨0.30%、0.28%、0.28%;新兴城区租金整体涨幅前三的为浦东外环外、宝山、闵行,分别上涨0.26%、0.16%、0.15%。租金整体涨幅末三的为奉贤、金山、崇明,分别上涨0.09%、0.05%、0.03%。

  五、从所监测的全市共计254个高中低分类板块看,中心城区内环内板块租金涨幅最大,如静安西藏北路、黄浦淮海中路、虹口曲阳;新兴城区则以临近外环线的轨交板块成交最集中,如宝山共富、浦东周浦、闵行七宝。临近CBD或轨交覆盖成为不少租客选择的重要因素,其中多人合租者更为青睐多轨交覆盖板块,如浦东上南、普陀桃浦、虹口凉城。抽样调查显示,多轨交覆盖房源紧俏,出租周期通常一周左右。

  六、毕租客选择长租公寓多于自然人出租房源。究其由,租约稳定、配套服务、促销活动等吸引年轻人,能享受更有保障的租赁服务。以市场表现看,针对年轻客群的蓝领公寓、白领公寓,运营机构促销揽客,吸客率高。同时,租房初期交付押金等支出一般低于自然人出租房源。

  七、临近暑假及月末时段,短租市场热度上升。租期多为两月以内,以旅游、探亲等需求为主。毗邻热门旅游景点的短租民宿走俏;而探亲类需求多以老人、学生为主,租房区域选择亲属居住地附近。

  国企介入租赁市场,起到稳定器作用。6月4日,上海地产集团旗下租赁住房——城方活力社区·城寓江月路店入市,共计提供1080套市场化集中式租赁房源。该项目是闵行区存量盘活改造租赁住房重要作品,也是上海首例转R4租赁住房的项目。

 高端小户型需求旺

  6月,高端市场租赁指数上涨0.15%,涨幅环比缩小0.06个百分点。其中,一室上涨0.24%,二室上涨0.19%,三室上涨0.03%。除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块44个上涨、2个持平、4个下跌。

  本月,高端市场总体运行平稳,租金涨幅进一步缩小,为三个分市场中涨幅最小的区域,仅小户型整体表现较为突出。从统计的高端板块走势看,内环内的核心CBD板块租金涨幅领先,企业、商务类租赁需求的上升带动小户型房源成交热,如黄浦老西门、陆家嘴、静安寺,租金分别上涨0.34%、0.32%、0.29%。上述三板块中,一室户型租金为上涨0.43%、0.52%、0.52%,平均租金为12391元、14705元、14380元。除去核心CBD板块,一些新兴CBD、城市副中心板块一室户型,需求也出现上升的行情,如普陀真如、长宁中山公园、虹口北外滩,整体租金分别上涨0.24%、0.20%、0.18%,其中一室户型租金上涨0.43%、0.47%、0.41%,而三板块内二室、三室户型均为微弱上涨或下跌。综上显示,商企类租借需求上升,仅带动一室户型行情,需求结构的影响显现。不过,在其它一些板块,大户型成交出现上升,如中心城区的虹口四川北路、徐汇龙华,租金分别上涨0.27%、0.18%,两板块内大户型成交上升明显,三室户型租金分别上涨0.42%、0.35%,平均租金为18248元、24387元。在新兴城区,闵行金虹桥、古美罗阳,租金分别上涨0.11%、0.01%,三室户型租金分别上涨0.21%、0.11%,平均租金为17950元、17100元。调查显示,多人口型家庭需求在一些成熟板块有所升温,这类改善型家庭客选择租借板块内高档小区,但此类优质房源挂牌量少,租金同样出现一定幅度上升。  

 中端涨幅收窄最大

  6月,中端市场租赁指数上涨0.27%,涨幅环比缩小0.09个百分点。其中,二室上涨0.27%,三室上涨0.26%。所监测的全部16个行政区租金全部上涨。总共90个板块中,81个上涨,2个持平,7个下跌。城区间租金走势差异明显,中心城区租金涨幅领先,黄浦、长宁分别上涨0.33%、0.31%,静安、虹口均上涨0.30%。新兴城区闵行、宝山、青浦、松江,分别上涨0.16%、0.15%、0.13%、0.12%。  

  6月,中端市场为整体租金涨幅最大分市场,中心城区高于新兴城区,新增需求在中环以内释放集中,显现改善型租赁内移的特征。其中,配套成熟、多轨交的板块租金涨幅最为明显,热门小区具备中大户型、车位充足、带电梯等改善条件,适租房源中,精装修房挂牌稀少,大多为普装全配房源。从全市中端板块看,如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、浦东上南、静安彭浦,为发展成熟的居住型板块,租金分别上涨0.58%、0.54%、0.52%、0.47%,二室户型平均租金为6989元、5734元、7000元、6289元;三室户型平均租金为8592元、7705元、8928元、7743元。调查显示,上述四板块成交客户中,家庭整租、白领合租比例上升,其中一些家庭类租客来自同板块内的老工房,因人口增加、孩子长大等原因,通过“以租养租”解决住房紧张问题,选择大二房及三房户型的居多;而白领合租型租客中,部分为收入提高而选择升级租房,两人合租二房的案例较多,人均预算多为3500-4000元。其余涨幅较大的CBD及周边板块,如普陀长寿路、徐家汇、陆家嘴,租金分别上涨0.45%、0.44%、0.38%,二室户型平均租金为7518元、7880元、7651元;三室户型平均租金为8904元、9496元、9354元。成交案例中,一些高薪白领选择独租,青睐二室户型。而在新兴城区,一些板块即使小区房龄较新、硬件完善,但需求关注度低,租金走平甚至微跌,如闵行浦江、浦东唐镇,租金均现走平,闵行春申、青浦徐泾,租金分别下跌0.06%、0.02%。调查显示,由于出行便利度低,板块内高薪工作岗位少,租客流向多轨交换乘点板块、中心城区、新兴城区五分快3园区等增多。  

 低端毕租需求来临

  6月,低端市场租赁指数环比上涨0.23%,涨幅环比缩小0.06个百分点。其中,一室上涨0.25%,二室上涨0.22%。所监测全部16个行政区总共114个板块中,104个租金上涨,1个持平,9个下跌。低端市场虽处毕租季启动,但租金涨幅低于中端市场,表现为低端消费力不济,仅部分板块出现房源“预定热”,整体租金表现为稳中有升。其中,中心城区租金涨幅领先,如黄浦、静安,租金均上涨0.30%;浦东内环内、普陀,租金均上涨0.28%。新兴城区如浦东内环外、闵行、松江、青浦,租金分别上涨0.29%、0.16%、0.14%、0.12%;含有较多远郊板块的金山、奉贤、崇明,租金分别上涨0.12%、0.10%、0.08%。  

  6月低端市场中,一些紧邻CBD的板块租金涨幅较大,低端市场租客租赁需求大量集中在中心城区范围内,轨交或公交出行半小时,配套成熟的售后公房集中板块成交集中,如静安闸北公园、虹口临平路、浦东洋泾、徐汇田林,租金分别上涨0.49%、0.43%、0.41%、0.39%,一室户型平均租金为4251元、4114元、4243元、4144元;二室户型平均租金为5372元、5263元、5242元、5160元。上述四板块租金出现明显上涨,是受需求叠加增长影响:一是紧邻高校,部分毕租客求租在此,需求短期出现集中增长推升租金;二是板块区位优势,成为不少在职白领、蓝领的租房选择,合租二室户型为主要承租方式。调查显示,毕租客在后半月增速上升,其中主要为在本市就读的外省市户籍应届高校毕业生,选择租借长租公寓的不在少数,相比同板块内整租一室户,长租公寓面积更小,整租租金低于自然人房源约15%,加上各类促销优惠,初次承租支出低于自然人房源。新兴城区成交集中的板块,如宝山共富、浦东周浦、浦东上南,租金分别上涨0.47%、0.43%、0.42%,一室户型平均租金为3314元、3115元、3791元;二室户型平均租金为4286元、4058元、4620元。区域内人均租金水平多在2000-2500元,为初入职场的年轻租客所青睐。其中,不少长租机构扩张至新兴城区,20平方米、月租仅2000元左右房源受到市场追捧。租金下跌板块,多在新兴城区较为偏远处,如松江佘山、嘉定城区、金山朱泾,租金分别下跌0.06%、0.05%、0.02%,上述三板块位置偏远,往返中心城区通勤不便,租房者多为收入有限者。  

  上海房产之窗房屋租赁指数报告指出,6月租赁市场租金虽连续十二个月出现上升,但涨幅连续两个月出现缩小,市场表现为旺季企稳。部分市场活跃度则表现为,高端市场小户型商企类租赁需求上升,租金走出分化行情;中端市场虽然租金涨幅收窄最大,但整体涨幅仍为居前,表明为改善型需求释放推动局部租金行情;作为主要承接毕租需求的低端市场,本月涨幅不及中端,毕租需求在6月下半月逐渐释放,加上毕租客消费能力普遍集中在3000元以内,对整体租金推动有限。  

  当前,中端市场租赁消费升级案例增多,“买不如租”理念在扩散,对房源品质关注往往超过租金,品质案例增多对市场租金推升作用明显。而低端市场,毕租季尚处预热阶段,而且市场有效供应的增多,多样化低端产品的推出,缓和了供需矛盾。7月,随着毕租旺季的到来,相应板块租金涨幅扩大是大概率事件,与毕业生流入数量、需求结构等因素关联。

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