[广发证券]房地产行业2020年中期策略:行业动能充足,巅峰仍在远方

2020-06-28 16:02:12

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-06-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:广发证券

  核心观点:

  国际行业比较:我国中长期新房总量或将维持稳定。我国房地产市场经过20余年的发展基本告别总量短缺,对比国际经验,城镇化率经过快速提升阶段后,城镇化运动并不会立刻结束,居民对于房屋的交易需求会维持在一个相对稳定的高位。未来10年中国城镇化率处于快速提升的阶段,年均城镇化率增幅依然可以达到1个百分点(速度高于任何一个发达国家历史水平),千人开工套数有望维持在14套/千人以上的规模(日本同阶段为13.8套/千人),新增住宅需求可以维持在15.6亿平。稳定期后,美、英、法、澳、日、韩在60年维度的开工套数平均为7.4套/千人,考虑套均面的提高,新房需求规模可维持在10亿方左右。规模方面,发达国家房屋交易规模占GDP的比重基本稳定在13%-15%的区间,包括新房和二手房,和我国文化相近的日韩新屋销售占比较高,按照45%比重来测算,假设城镇化运动后(2040年后)GDP是现在的1倍,新房销售市场将大概率稳定在15万亿以上,而若根据开工套数及名义房价增速测算的住宅总量为14.0-18.7万亿元。

  国际公司比较:A股龙头房企具有高ROE和低估值的特征。国内外房企在开发模式上存在差异。土地金融制度便利及较短的工程期,使海外房企存货压力低于国内。但严格的预售管制的限制,也使境外开发业务的企业在竣工前很难使用销售回款,整体而言有利有弊。从经营表现上来看,我们比较了美、日、英、澳、台、新、港等地从事地产开发业务龙头企业的财务数据,平均ROE为12%(中国大陆为19%)、平均EBIT Ratio为23%(中国大陆为31%)、平均核心归母净利率为14%(中国大陆为11%),整体经营表现上在中国从事地产开发业务的企业拥有更高的盈利能力和收益表现,但与此同时估值方面比较低,龙头房企平均PE估值为9.9X(中国大陆龙头为5.4X),国内目前对于房企风险计提的估值折价偏高,已经显著低于合理价值水平。

  20年上半年回顾及全年展望:疫情下中央针对房地产行业仍然坚持“房住不炒”的定位,整体资金面均有所宽松,房企的融资环境大幅改善。供需两端在流动性的支持下,进入2季度之后逐步走强,东部核心一二线城市成为新房、二手房及土地市场复苏表现最强的区域。预计全年新开工同比下滑5%,投资同比增长3%,需求端方面,销售面积同比下滑6%,销售均价同比增长3%,销售金额同比下滑3%。

  投资推荐:地产行业中长空间并没有市场普遍认知的那么悲观,随着基本面的修复,短期疫情带来的冲击基本消除,而板块估值仍处于底部,具备估值提升空间。

  风险提示。中国城镇化率提升进度不及预期;行业基本面下行。

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