[易居研究院]40城土地库存报告

2019-08-16 15:11:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-08-16
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  7月40城去化周期22个月,年内或仍将上行,开发商经营压力将增加

  报告摘要:

  1、由于商品房库存面积较低,房企积极拿地补库存,目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中。随着政策收紧,未来几个月土地市场降温几乎成定局,但降温幅度能否达到“腰斩”的程度仍需进一步观察,土地库存或仍将维持高位震荡,短期较难进入下行趋势。而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降,因此40城去化周期或将继续震荡上行,开发商经营压力将增加。

  2、7月份,二线城市土地库存面积和去化周期继续增长,其中去化周期已于4月份超过三四线城市,在政策与融资环境收紧的趋势下,未来开发商应合理控制在二线城市的拿地节奏与规模。

  一、40城土地成交及库存面积

  城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房和现售商品房,即狭义库存的条件。我们定义:城市土地库存面积 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和,此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地,但不包括工业用地和其他用地。18个月为房企从拿地到预售的预计平均时间。

  2019年7月,40城土地成交面积为6092万平方米,环比增长21.8%,同比增长62.6%。回顾历史,2015年至2017年上半年40城土地成交面积整体较小,基本处于2000至3000万平方米区间内。随着房地产市场的升温,2017年下半年成交面积增长明显,2018成交面积年有所回落,主要处于3000至4000万平方米区间内。2019年上半年,部分热点城市地市出现“小阳春”,土地成交面积再次快速增长。7月30日中央政治局会议定调后,部分房企表示下半年将减少甚至停止拿地,以加快回款为主要目标,预计下半年土地成交面积将有较明显下降。

40城土地成交建筑面积

  截至2019年7月底,易居研究院监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米,环比增长3.9%,同比增长13%。

  观察历史数据,2016年7月40城土地库存面积位于历史低位,也就意味着当时潜在新房供应规模最小,未来一两年新房很可能明显供不应求,后来的市场也正是如此。随后库存面积总体步入上行通道。2011年至2015年的库存面积总体上明显大于2015年后的库存面积,2019年7月40城土地库存面积大体相当于2015年2月的水平。这表明当前的新房供应量总体上小于2016年前的水平,而新房需求量大于2016年前的水平,因此库存去化压力相对较小。

  点击查看完整版报告:[易居研究院]40城土地库存报告

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