[克而瑞]土拍升温之下,流拍率为何再度攀高?

马千里 周奇2020-04-23 11:35:13

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-23
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  3月份以来,随着优质土地入市数量增多,重点城市高溢价地块频频成交,厦门、绍兴、常州等城市更出现了新的“单价地王”,整体热度不断攀升。不过,在土拍热度上升的同时,流拍率并没有持续降低,4月以来更是出现明显上涨的趋势。那么,当前究竟哪些地块在流拍?这些流拍土地又有何特征?目前的土地市场实际走势究竟如何?

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  成交热度升温同时

  流拍率却再度出现上涨势头

  随着疫情逐渐得到控制,近期土地市场交易规模逐渐恢复,走出了年初“量缩”、“低溢价”、“高流拍”的低潮期。3月份以来重点监测城市的成交规模稳步回升,近三周土地市场成交建筑面积均超过了1000万平方米,基本恢复至去年同期水平。并且在供地规模增加之下,特别是优质用地明显放量的影响下,重点监测城市的竞拍热度明显上升,平均溢价率连续四周维持10%以上。

  然而,市场热度持续升高的同时,“高流拍”却出现反复,再度出现了上涨趋势。就上一周(4月第3周)来看,重点城市的流拍率达到8.7%,较今年以来的最低点3月第4周上涨了3个百分点,同比也上涨了1.6个百分点。值得注意的是,和去年同期相比,各城市中心城区、热点区域的核心位置宅地供应力度明显较强,但流拍率却仍超过了去年同期。

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  优质地块大量入市下

  三四线成流拍重灾区

  据CRIC监测数据,在3月1日至4月19日期间,重点监测城市共计有79宗地流拍。就城市分布来看,流拍地块主要集中在三四线城市,占比达65%,流拍率亦是最高达16%,其中义乌、金华、洛阳等城市的土地流拍幅数相对较多,均在4幅以上。二线城市中,合肥、郑州、青岛土地流拍较多,3月份以来分别有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一线城市有4宗土地遭遇流拍,包括2月份地市火热的北京也流拍了一宗不限价宅地。

  结合这期间各能级城市土地出让情况来看,三四线城市成交总价超过10亿的地块和溢价率超过20%的土地成交比例高达28%,优质地块供应力度明显超过了二线城市,如常州、无锡、徐州等城市在3、4月份均有多宗中心城区的核心位置宅地成功出让。在优质土地大量供应的冲击下,条件相对一般的地块自然也难受到房企的青睐,主要是由于三四线城市市场抗风险能力较弱,房企布局自然优先考虑这些位置更好、条件更佳的地块,导致三四线城市流拍地块幅数相对较多。

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  流拍多因区位偏远所致

  鲜见优质高单价地块流拍

  就流拍地块的具体原因来看,除部分因政府规划调整、疫情影响等客观原因而遭遇撤牌的地块外,余下62宗地中大部分地块多是因条件普通、位置偏远而流拍,出让条件苛刻、地价过高等其他原因占比相对较低。具体来看:

  有8成左右的地块是因为条件普通、位置偏远而流拍

  结合宗地所在区位来看,在流拍地块中有8成以上地块位于二线城市的远郊和三四线城市的郊县,如合肥长丰、郑州新郑、金华浦江等。这些区域的市场相对冷淡,开发商预期不足,并且,当前房企资金吃紧且各城市后续又有优质土地供应,房企注意力自然也会集中在优质土地上,导致这类位置偏远的地块也往往会遭遇流拍。如二线城市中土地流拍幅数最多的合肥,在3月至4月中旬期间内流拍的8宗地均位于长丰、肥东等远郊县,区位十分一般,相比同一时间段内出让的滨湖、高新等热点区域的地块,条件也比较普通,自然也难吸引房企参拍。另一方面,疫情冲击之下,为防止土地频繁流拍,各城市也主动撤牌这些区位偏远、条件普通的地块,如沈阳沈北七星海世界西商办地块就在挂牌结束前几天被政府收回。

  超一成地块因为出让条件苛刻而遭遇流拍

  在流拍地块中,也有不少位置不错的土地是因为出让条件苛刻而遭遇流拍,比例约占流拍地块的13%。这些地块往往有较高的配建比例,或有设置五分快3准入条件,削减了房企的房企意愿。如深圳今年首次流拍的宝安燕罗街道地块,尽管地块价格不高,起拍价仅有2.4亿元,但该地块需要全部用于建设公共租赁住房,且需按成本价移交给当地政府,出让条件十分苛刻,该宗地流拍自然也在情理之中。

  约3%地块因为起拍楼面价过高而遭遇流拍

  起拍楼面价过高也是导致地块流拍的原因之一。典型如北京朝阳区金盏乡小店村地块。该宗地是一宗纯商品住宅用地,介于北京五至六环间,临近中央别墅区,且后续也有规划利好,是一块好地;但其出让底价高达63.63亿元,起拍楼面价已经超过5万元/平方米,和周边项目的成交均价相比利润空间十分窄,对房企而言资金压力较大,因此最终因无人报价而流拍。

  也有少数地块未达底价而流拍

  无独有偶,未达底价而流拍的地块也是由于政府供地心理预期超过市场接受范围,最终导致地块供应失败。典型如太原万柏林两宗宅地。这两宗地吸引了金茂、保利、万科、中海等多家品牌房企参拍,两宗地均有多轮出价,其中18号地的叫价一度超过20亿,溢价率已经超过了40%,但仍未到达政府设置的保密底价,最终两宗地均遭遇流拍。

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  偏远地块入市占比持续攀升

  预计流拍率将进一步走高

  为了缓解疫情对土地市场的冲击,3月份以来各城市陆续恢复土地出让,并以优质土地试水市场,刺激成交热度不断上升。但在成交规模、热度的逐渐恢复之下,土地流拍率却也呈现上涨势头,主要是由于区位偏远、条件不佳的地块供应量逐渐回升所致。结合近期政策面动向来看,中央在政治局会议中重申房住不炒,地方层面大概率会把土拍“防过热”放在更重要的位置,年初放松的土拍门槛或再度面临调整,条件普通、区位偏远地块的供应占比有可能进一步提升。在此影响下,流拍率或将进一步走高。至于更受投资侧关注的优质地块方面,近期遭遇流拍的现象越来越少,并且在房企融资环境有所改善、土地出让价格也回归至合理水平的情况下,未来竞拍热度大概率会进一步走强。对于资金面较宽裕的企业来说,鉴于优质地块入市占比或越来越低,建议近期适当加快拿地节奏,以防后期优质地块竞争进一步加剧。

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