[天风证券]土地市场热度分化,一、二线供需两旺,持续推荐核心城市群布局房企

2020-04-27 16:00:17

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-27
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:天风证券

  土地供应(2020.4.13-2020.4.19):百城土地供应建筑面积累计同比上升8.58%

  本周合计供应243宗地块;其中住宅用地71宗,商服用地27宗,工业用地139宗,其他用地6宗。本周100城土地供应建筑面积合计2229.72万平方米,环比上升33.77%,同比下降5.61%,累计同比上升8.58%,较前一周下降1.08个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为374、1053.03、802.68万平方米,环比增速分别为1226.94%、13.73%、12.62%;同比增速分别为118.07%、-6.73%、-24.41%;累计同比增速分别为54.48%、6.66%、5.73%;较前一周变动7.27、-1.1、-2.03个百分点。

  本周100城土地挂牌均价4337元/平方米,环比上升24.81%,同比上升54.78%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为13290、2581、2274元/平方米,环比增速分别为-28.33%、-16.55%、-31.49%;同比增速分别为398.87%、-34.74%、28.11%。

  土地成交(2020.4.13-2020.4.19):百城土地成交规划建筑面积累计同比下降5.7%

  本周合计成交179宗地块;其中住宅用地67宗,商服用地22宗,工业用地84宗,其他用地6宗。本周100城土地成交规划建筑面积1563.07万平方米,环比下降15.48%,同比上升0.39%,累计同比下降5.7%,较前一周上升0.32个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为181.31、745.64、636.13万平方米,环比增速分别为27.44%、-28.08%、-5.09%;同比增速分别为417.53%、21.27%、-29.87%;累计同比增速分别为-4.4%、-8.6%、-75.34%;较前一周变动6.5、1.37、-73.81个百分点。

  本周100城土地成交均价3957元/平方米,环比上升43.58%,同比上升2.81%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为9214、5030、1201元/平方米,环比增速分别为560.03%、65.84%、-54.09%;同比增速分别为22.89%、-10.45%、-52.15%。

  本周100城土地成交总价618.49亿元,环比上升21.35%,同比上升3.2%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为167.05、375.03、76.4亿元,环比增速分别为741.4%、19.25%、-56.42%;同比增速分别为535.98%、8.59%、-66.44%。

  投资建议:

  从高频数据来看一二手房交易仍在稳步恢复,截至上周末一手房累计同比增速-37.68%,较前一周增加1.28个PCT。其中一线、二线、三线城市累计同比增速分别为-35.43%、-35.07%、-43.68%,较上周分别增加1.05、1.59、0.87个百分点,可以看到一二线城市仍在领先恢复阶段;二手房交易来看累计同比下降19.6%,较上周增加2.87个百分点,其中一线、二线、三线城市累计同比增速分别为-8.32%、-27.17%、-20.81%,较上周分别提升了6.23、0.93、3.55个百分点。

  土地市场恢复领先商品房交易,成交量接近去年同期,其中一二线城市热度较高,三线城市同比大幅下滑。本周100城土地成交规划建筑面积1563.07万平方米,累计同比下降5.7%,较前一周上升0.32个百分点,其中一二三线城市成交面积累计同比增速分别为-4.4%、-8.6%、-75.34%;较前一周变动6.5、1.37、-73.81个百分点。

  资金面持续宽松,地产供需双方有望受益。4月20日,央行下调贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR调整为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,对比2月份调整的LPR利率,此次1年期和5年期以上LPR分别下降20个基点和10个基点,非对称下降表明央行仍然重视对实体经济的刺激、而非对地产,但总体宽松的流动性环境下,地产行业供需双方均能够从中受益。

  政策方面,中央地方博弈持续、地方一城一策调整同比大增。本周荆州下调首套、二套首付比例至20%、30%(原为30%、50%)后又停止执行,是继多所城市(青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店)下调首付比例或限购之后收回。中央地方博弈仍在,但更多城市通过人才政策、暂缓土地出让金、降低预售条件等抒困形式调整,根据中原地产数据,一季度累计房地产调控次数高达171次,而2019年同期只有104次,同比上涨65%。

  我们认为政策边际将持续宽松,房住不炒基调不变但因城施策也值得重视,整体政策利好地产,土地市场恢复情况领先商品房市场,为四季度的推货、销售提供支撑,我们看好在政策环境宽松情况下带来的交易修复,随交易逐渐活跃,有利于提振板块估值。持续看好地产板块,我们短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

  风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期

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