[平安证券]假期成交环比回落,地产配置价值持续凸显

2019-06-10 17:28:53

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-10
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:平安证券

  本周观点:年初以来房地产调控政策超百次,密度处历史最高,主要围绕支持自住购房需求、抑制投机投资性需求,稳地价稳房价稳预期意图明显。

  草根调研了解到5月部分楼市已有所降温,百强房企5月销售面积增速亦较4月回落23.4个百分点,在以稳为主的政策导向下,预计整体楼市后续将逐步回归平稳。板块投资方面,市场波动加剧、风险偏好下降背景下,个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定,布局核心城市圈的主流房企:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

  行业动态:1)年内房地产调控政策超200次,多以微调补调为主;2)1季度房地产信托融资增长强劲,预计融资监管或将收紧;3)5月房企融资环比降54%。

  楼市动态:1)成交整体下行,市场重归平稳。

  受端午假期影响,本周新房成交环比降8%、二手房环比降19%。春节后核心城市成交持续回升,随着过去积累刚需逐步释放,政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市,市场有望重归平稳。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存7867万平米,环比降0.1%。草根调研了解到5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘持续加快,去化率有所回落。上周重点城市新推房源1.7万套,创年内新高,环比升34.9%;开盘去化率70%,环比降10个百分点。随着半年度业绩冲刺关键节点到来,预计6月房企将延续较大推盘力度。去化方面,楼市回温背景下,政治局、住建部接连发声,重申“房住不炒”,去化率短期或面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪仍偏谨慎。19城二手房挂牌93.4万套,环比升1.5%。楼市回温背景下挂牌量依旧上升,意味着市场对后市仍偏谨慎。5)土地成交、溢价率下行,短期地市将趋于平稳。

  本周百城土地成交88万平,环比降95.8%;溢价率14.8%,环比降2个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓,但溢价率自2019年1月起持续回升,随着近期政治局、住建部接连发声,预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。

  投融资动态:根据Wind统计,本周(6.3-6.7)房企境内发债99.2亿元、境外6亿美元,环比分别升28.4%、50%。境内外发行利率位于4%-8.38%区间,其中广州时代控股、融侨较前次有所回落。

  2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度仍将保持积极。

  风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。

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