[易居研究院]二季度50城住宅综合收益率10.8%,连降五个季度

2019-07-19 17:10:49

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-07-19
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

 报告摘要:

  1、二季度,50城住宅综合收益率为10.8%,环比下降32%,已连续五个季度下降。从租金收益来看,2018年一季度至2018年四季度,50城租金收益率继续小幅下滑,因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看,当前政策环境再度趋紧,预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动,同比涨幅或将继续收窄。维持2019年50城住宅综合收益率将继续降低的判断。

  2、一线城市综合收益率已持续四个季度处于不足5%的低位,小幅震荡下行;二三四线城市继续快速下行,预计未来将继续向合理水平回归。一线城市房价总体上已有较长调整时间,2019年可能企稳回升,但在“房住不炒”的政策环境下很难出现明显上涨的趋势。此外,2018年一线城市租金收益率小幅上升,因此,2019年下半年一线城市住宅综合收益率或将企稳。

  住宅综合收益,是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为:过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。其中,租金收益率是指上一年租金收益与一年前房价的比值,因为持有住宅一年的租金收益在开始持有时就已经确定。如:2019年二季度住宅综合收益率=2018年二季度租金收益率+2019年二季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况

  2019年二季度, 50个典型城市综合收益率(即从2018年二季度持有住宅至2019年二季度的收益率)为10.8%。环比下降32%,说明从2018年二季度开始持有住宅一年的收益率低于2018年一季度开始持有住宅一年的收益率;同比下降59%,说明从2018年二季度开始持有住宅一年的收益率相比从2017年二季度开始持有住宅一年的收益率下降59%。2017年处于房价轮动上涨较快的阶段,而2018年房价涨幅收窄,因此,2019年二季度综合收益率同比跌幅较大。

  对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现,两者的走势非常相近,这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分,只有当房价上涨幅度较小时,租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。

  观察综合收益率走势可以发现,2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%,随后保持在28%以上至2018年一季度,说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后,综合收益率快速下降,反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。

  2016年二季度至2017年三季度,由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的上涨,租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度,租金收益率出现反抽,可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益下降趋势小幅放缓。

  从租金收益来看,2018年一季度至2018年四季度,50城租金收益率继续小幅下滑,因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看,当前政策环境再度趋紧,预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动,同比涨幅或将继续收窄。维持2019年50城住宅综合收益率将继续降低的判断。

50城住宅综合收益率

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