[中泰证券]一二手房成交同比上升,央行宣布1月6日起降准0.5个百分点

倪一琛2020-01-07 08:24:48

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-01-07
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中泰证券

  行业跟踪:

  一手房:成交环比增速-7.05%,同比增速9.68%(按面积)

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积493.40万方,环比增速-7.05%,同比增速9.68%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-20.25%,-8.72%,6.90%;同比增速分别为7.22%,31.87%,-18.42%。

  二手房:成交环比增速-22.46%,同比增速61.02%(按面积)

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积104.51万方,环比增速-22.46%,同比增速61.02%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.09%,-26.29%,-13.24%;同比增速分别为106.75%,52.35%,-15.51%。

  库存:可售面积环比增速2.53%(按面积)

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计6012.82万方,环比增速2.53%,去化周期33.08周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.59%,-2.92%,133.36%。一线、二线、三线去化周期分别为45.51周,24.92周,29.11周。

  10个重点城市推盘分析

  (12月23日至12月29日)重点城市共开盘93个项目,合计推出房源19235套,其中一线城市开盘2849套、占比14.81%;开盘项目平均去化率达到70%,其中二线城市平均去化率为70%。

  投资建议:本周,我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-7.05%,同比增速9.68%;二手房成交环比增速-22.46%,同比增速61.02%,市场成交量同比上升;重点城市去化率为70%,与上周持平。

  政策方面,我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”,从行动上看,央行1月6日起下调准备金率0.5个百分点;同时近期多地也积极落实房地产调控任务,广州要求普通宅地需配建不少于总建面10%人才公寓和公租房,东莞出台人才安居一分11选5等都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,而是要落实长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先,政府财政压力加剧的背景下,部分城市的房地产政策将会有边际松动,“因城施策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

  行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下4点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。2019年重点房企平均估值为7.1,2020年估值切换后仅为5.7。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均为3.6%,同样在全球降息背景下凸显价值。

  配置建议:看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部