[易居研究院]中国百城住宅库存报告

2020-03-24 17:36:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-24
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  核心观点:

  百城库存:库存数据虽然小跌,但去化周期出现陡然攀升的态势。从当前库存数据的表现看,各地房管部门暂停预售证审批,导致库存数据出现环比小跌。但由于2月份交易行情非常冷清,所以导致存销比数据陡然攀升。

  趋势判断:3月份各地交易陆续回暖,库存压力有望得到进一步释放。从目前各地售楼处的交易情况看,交易逐渐活跃,虽弱于去年同期水平,但至少开始走出今年2月份的低谷期。随着房屋交易市场的回暖,库存压力有望积极释放。

  一、库存

  1、100城库存:环比略有下滑

  本报告定义,住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。总体上看,2月份房屋预售证审批和发放工作停滞,各大城市新批项目不多,客观上会限制新增供应数据,最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看,库存依然表现为正增长的走势。

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  2、供求关系:出现断崖式下跌

  2月份,100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米,而成交量为691万平方米。楼市呈现“供小于求”的态势,这使得库存数据环比会出现小跌。同时,观察历史数据,供求两端均呈现断崖式下跌的状态,市场非常冷清。当然随着3月份预售审批节奏的加快、售楼处的陆续开放,供求两端数据有望出现回暖。

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  3、城市结构:二线城市库存增长最明显

  截至2月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2837、24110和20265万平方米,环比增速分别为-0.8%、-0.5%和-0.7%,同比增速分别为0.3%、6.3%和2.1%。总体上看,对比去年同期水平,一线城市总体上持平,三四线城市略有增加,而二线城市库存增加最为明显。

  4、城市排行:3个地级市库存增长较为明显

  截至2月底,100个城市中,有54个城市库存出现了同比正增长现象。有3个地级市库存拉升的态势较为明显,包括日照、金华和惠州,进一步说明今年部分三四线城市仍有较大的库存压力。同时,100个城市中,有46个城市的库存出现了同比下降态势,其中中山的同比下降最为明显,这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

  二、存销比

  1、100城存销比:当前陡然攀升

  本报告定义:库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月,这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。观察当前存销比数据,出现了明显攀升或陡然攀升的走势,这和2月份各地市场交易冷清有关,部分城市甚至是零成交。库存去化周期变大在所难免,随着3月份房屋交易市场的逐渐回暖,存销比数据上升势头也会受到遏制。

  自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分,即“库存五分法”概念。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。基于该划分,当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间,属于“增加供地”的范畴。

  2、城市结构:一线城市去化周期最长

  2月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。观察三类城市的存销比,总体上都呈现上升的态势,进一步说明三类城市的库存压力是有所增加的。而从横向对比看,一线城市的存销比数据相对偏大。

  3、城市排行:4个城市超过36个月水平

  从城市排行可以看出,2月份,包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大,超过了36个月的水平。当然由于2月份各地住宅交易数据波动很大,存销比数据也容易出现异动。但客观上说,考虑到新冠肺炎所带来的冲击,后续各地应该积极把去库存作为稳定楼市的一项重要工作。

  点击查看完整版报告:[易居研究院]中国百城住宅库存报告

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