建面144平米以下“解绑豪宅”免增值税

孙雅茜 王童2019-11-12 11:25:48来源:南方都市报

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  11月11日一早,“豪宅税”,一个并不存在的税种,开始席卷深圳人的朋友圈。“豪宅税调整,144平方米以下免增值税”的消息迅速流传。稍后,深圳市住建局向媒体证实了这一消息,表示深圳市已将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。深圳市税务局方面则表示,此次豪宅标准的调整不涉及税收政策的变化,需要缴纳增值税的豪宅,其征收税率不变。至此,深圳房地产交易中,“总价”参与划定普通住宅和非普通住宅,从而实行差别税收政策的时代宣告结束,深圳在过去四年中,一直未能调整的普通住宅价格标准退出历史舞台。

  现象:豪宅税并非只有豪宅交

  “豪宅的官方术语叫‘非普通住宅’,是对应于‘普通住宅’的概念。”“豪宅税”调整的消息刚刚传出,盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣就向媒体进行了介绍。

  此前,深圳执行的普通住宅标准源自2015年发布的《深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格工作意见的通告》。该通告显示,深圳十区的普通住房需满足三个条件:容积率、面积、总价。

  罗湖超390万元、福田超470万元、南山超490万元、盐田超330万元、宝安超360万元、龙华超320万元、龙岗超280万元、光明超250万元、坪山超200万元、大鹏超230万元,同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上,且单套住房套内建筑面积120平方米以上或者单套住房建筑面积144平方米以上两项条件住房,均为“非普通住宅”,无法享受普通住宅的税费优惠。

  然而,上述“价格标准”公布后的四年时间里,深圳普宅、豪宅的标准划分,并未随着房地产波动而再行调整。

  深圳市住建局在回复媒体时表示,随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,我市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

  据贝壳找房方面信息,即使按照上述标准中,深圳全市最高价南山豪宅价格标准——490万元来测算,全市挂牌房源中,490万元以下的房源刚过半数,“相当于市场上一半的房源都是非普通住宅”。

  算账:500万元刚需房“省下超十万元”

  此次政策调整中,将原先“普通住宅”需要满足的容积率、面积、总价,三大标准改为两项,全面取消了“总价标准”的限制,深圳10+1个区内的住房,只要满足建面144平方米以下和容积率1.0以上,即为普通住宅。贝壳深圳研究院院长肖小平分析,大约35%“被豪宅”的二手房会因此“松绑”。

  政策调整后,受影响最大的,当属这些从“被豪宅”到回归“普通住宅”的房源。“松绑”后,究竟能省下多少税费?

  依据深圳目前二手房交易来看,除购房款以外,置业者还需缴纳契税、个税、增值税等税费类目。是否处于“豪宅”标准之内,影响的主要有两部分税费:增值税和个税。

  其中,不满两年的普通住宅和非普通住宅均需要按照(网签价-原登记价)/1.05×5.0%的标准缴纳增值税;满两年的非普通住宅仍需按此标准缴纳,而普通住宅则可相守免征增值税。

  个税(核定)缴纳上,普通住宅可按照(网签价-原登记价)×1%的标准缴纳;非普通住宅则需要按照(网签价-原登记价)×1.5%的标准缴纳,较普通住宅多了0.5个点。

  简单来说,对于满两年、单套建筑面积在144㎡以下、政策调整前后刚好分属普通住宅和非普通住宅两类的房源而言,税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5个点。

  以南山现价500万元,单套建筑面积66平方米,原价300万元,满两年的房源来计算,若为非普通住宅,则需要缴纳增值税和3万的个税。若为普通住宅,则只需要缴纳2万的个税。前后两者相差为10.5万元。而依据2015年划定的“普通住宅”的标准,这10.5万元妥妥的要成为购房成本中的一类。

  官方:落实减税降费,不影响深圳楼市调控

  深圳市房地产研究中心主任王锋在接受媒体采访时表示,依据中央最新政策,房地产要从一城一策、分类调控方面加强调控。自2016年开始的此轮房地产波动带来了较高的房价,对于首次购房的很多刚需置业者而言,按照以往普通住宅需要遵守的总价标准,要缴纳很多增值税,“政策的出台原本是为了抑制投机,对于首套刚需家庭也实行,是政策一刀切”,王锋表示,深圳此次政策调整后,同很多二线城市一样,将更有利于保护刚需家庭的住房,同时也有利于对投资投机的抑制。

  此外,王锋强调,此次政策调整不影响限购、限贷、限售、限价的政策,上述调控政策将继续发挥对购买多套、大户型的投资投机行为的抑制。

  深圳市住建局也在给媒体的书面回复中特别强调说明,此次政策调整是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措,并不影响深圳房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进深圳房地产市场平稳健康发展。

  市场:被反价,借机涨价,业内指影响有限

  减税降费后,“节省”下来的十多万、几十万,能否意味着购房者购房成本的降低?新政调整首日,深圳市场上即传出“业主反悔要求加价”或是“直接要求将降低的税费折进购房中”。

  深圳中原董事总经理郑叔伦直言,降税后,获利最大的是已经签订合同,但未交税的购房者。政策出来后,已经有部分业主借机涨价,后续购房者虽然税费少了,但房价也高了。

  二手房交易,税费原则上是由卖家缴纳,但在实际操作中,很多情况都是卖家实收,买家负责一切税费等开销,“不管谁负责都是成本,业主负责也会体现在房产的售价上”,美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰一语道出其中关联。

  减税降费会给深圳楼市造成多大的波动?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南都记者算了一笔账,依照深圳目前的限售政策,此时出售的二手房最少是在2017年之前购入,“增值税是差额计税,这些年深圳房地产市场实行严格调控,房价涨幅有限,因此税费的调整在购房总价中带来的影响也有限”,李宇嘉表示,政策调整的本意让改善型房子循环起来,此前受税费制约,换房成本高,交易链条上的不顺畅又影响着更多房子的流通,交易量也因此受影响。

  观点

  加速买家入市决心 利好二手市场

  在采访中,更为业内普遍认可的声音是,此次政策的调整将会激发市场热情,有利于二手市场的成交,为楼市起到提振作用。江少杰表示,此次政策调整将会加速买家入市的决心,尤其是刚需客和自用为目的的置业者,将是此政策调整后“最大的收益人群”。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,此次政策的改变使得一大批“被豪宅”的住宅再次被“普宅”化,让这些房产真正能够在交易中免受增值税的“阻击”。税费的减免会促进房地产成交量的提升,特别是二手房的市场交易此后将更加活跃。而二手房的交易活跃了,就有可能会刺激到房价,但该政策稳定经济的作用还是能够显示出来的。

  建议

  主管部门要及时进行 舆情疏导与价格监控

  深圳豪宅市场近期本就行情看好,取消豪宅总价门槛,单以面积断“豪普”,是否会为深圳豪宅市场“再添一把火”?

  郑叔伦表示,取消价格标准、单以面积断豪普也有不足之处,“建面144平方米以下都算普宅,但是以前的部分楼盘赠送非常多,实际面积也许超过144平方米不少,单价也较高,实际定位也许仍是豪宅”。

  郑叔伦表示,没有绝对完美的方法界定豪普,至少目前新的标准较以前要好上很多,普通住宅豪宅化的问题大大缓解,缓解了刚性需求的资金压力,而促进刚需也是近几年政策的主要调控方向。

  深圳市房地产中介协会也建议,相关主管部门要做到及时的舆情疏导与价格监控。该协会表示,由于此前“豪宅税”的门槛作用,导致一部分购房者因为高额税费而被抑制了购房,但新政的出台,无疑释放了这一强劲的需求。而目前市场仍处买卖双方深层博弈的时期,卖方市场的性质并未得到根本性改变,在一些机构和业主的炒作下,很有可能出现业主大幅反价的现象,并对市场预期形成上涨效应,这一点应该值得我们警惕。

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