8月豪宅市场仍坚挺,北京两千万以上成交量暴增

丁祖昱2020-09-04 09:06:45来源:丁祖昱评楼市

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  受疫情影响,全球实体经济及外贸五分快3都受到重创,中小民营企业更是生存艰难,但在疫情期间,一线城市豪宅市场屡屡吸引市场的眼球,前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的豪宅项目频频“日光”,后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手,北京两个“10万+”项目同日开盘成交金额各自突破20亿。

  今年以来,豪宅热度不减。8月,上海汤臣一品又有最新成交,成交均价20.67万/平方米,套均8331万元,一线城市的豪宅真有这么火吗?

  若把总价两千万以上的商品住宅定义为“豪宅”,四大一线城市成交保持整体热度的情况下又出现一定的分化。克而瑞数据显示,1-8月一线城市整体豪宅市场走高,其中,深圳开场表现抢眼,中期热度有所回落;北京5月后崛起,至8月同比走势大幅领先。

  深圳豪宅市场波动最大

  2020年,在新冠疫情的影响下,房地产市场先抑后扬,各地市场演绎着不同的曲线。

  在四大一线城市中,深圳率先回暖,一季度商品住宅成交已回归去年同期水平,并且热度持续上升。克而瑞数据显示,深圳2月总价2000万以上的新建商品住宅成交面积同比增幅甚至达到400%。

  3月7日,深圳年后首个豪宅项目招商太子湾·湾玺推出70套总价2000万-5000万的精装商务公寓房源,仅用8个小时,全部销售一空。随后加推项目只用了8秒就售罄。

  4月20日,深圳市场监管从严,央行内部发文,重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况,此后深圳市场受多次调控影响,整体相对疲软。以2000万元以上豪宅成交来看,4月成交同比下跌64.2%,5月市场继续爆冷,成交量同比下跌超90%,市场逐渐理性之后,正常的刚性需求带动下,6月恢复成交,同比增加135%。

  总体来看,四大一线城市中,深圳豪宅市场在疫情初期受影响最小,受政策影响,波动性比较大。其他三个城市受影响明显,2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%,4月之后广州与上海逐渐反弹,在5月都达到同比涨幅最高点后开始慢慢回落。而从第三季度开始,北京逐渐发力,同比走势一跃成为一线城市中的第一位。

  表:2020年1-8月一线城市

  总价2000万以上新建商品住宅成交面积同比走势(单位:%)

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  数据来源:CRIC

  02

  北京豪宅成交量创新高

  今年,北京与其他三大一线城市不同,在全国疫情稳定之后曾出现过反复,因此从整体市场复苏情况来看相对平稳。

  克而瑞数据显示,2020年8月北京市新建商品住宅成交面积72.08万平方米,环比上涨10.94%,同比上涨46.95%;成交金额358.225亿元,环比上涨11.27%,同比上涨57.51%。走出疫情阴影后的北京房地产市场销售热度也得到了进一步提升。

  表:近一年北京新建商品住宅量价走势

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  数据来源:CRIC

  其中高端改善的豪宅市场明显回暖更快。

  从北京不同总价段的新建商品住宅成交同比走势来看,北京一季度受疫情影响,房地产销售几乎停滞,豪宅市场进入冰冻期,成交面积同比跌幅达到72.51%,成交金额同比跌幅达到75.59%。

  进入二季度,疫情影响减弱叠加货币政策宽松,前期积压的改善型需求集中释放,北京豪宅市场强势反弹,成交面积从今年6月开始就已经同比转正,成交金额则从7月开始同比转正,8月份量价同比增幅都在350%以上,而总价在两千万以内的新建商品住宅量价同比在8月份才刚刚转正。

  表:2020年1月-8月北京各总价段

  新建商品住宅成交同比走势(单位:%)

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  数据来源:CRIC

  具体来看,北京今年单价10万元以上的新建商品住宅成交套数为222套,单价最贵的项目依然是去年的冠军万柳书院,成交均价为191633元/平方米,相比去年的成交均价低了3000元。

  表:2020年以来北京新建商品住宅

  成交均价项目TOP10

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  数据来源:CRIC

  北京豪宅的爆发表面上看,是这次疫情带来的置业逻辑的改变。

  北京主打豪宅产品销售的中介店长李辉告诉我们,疫情后豪宅购房需求的释放,在于人们的置业逻辑有了全新的变化,客户开始更加关注安全性、私密性,居住观念发生改变,并趋向于购买低密度的房子。后疫情时代,经过与“家”的长时间相处,人们才恍然发现对于居住空间的真正需求,都将理想人居投向空间更大、场景更加丰富、配套以及园林景观等舒适度更高的豪宅市场。

  另外,疫情背景下,全球经济体实施了宽松的信贷政策,境外投资受限,客户将投资眼光倾向于国内,产品保值性成为了重点关注,房产除了居住价值外还附有升值价值,购置高端住宅也成为了重要的财富保值增值方式。

  另一位豪宅的置业顾问罗梅对此则表示,高端房产具备投资居住双属性,不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善,还可利用杠杆投资,在全球量化宽松预期下,抵抗通胀;未来需要资金时,利用房屋抵押,作为风险准备资金,还可解决变现问题。

  03

  集中供应导致成交激增

  除了疫情带来置业逻辑的改变推动了对豪宅的需求外,北京豪宅市场供给端的变动也是销售火爆的重要原因。

  数据显示,北京销售均价一千万以上的中高端市场,从7月起进入集中供应期。2020年5-8月,累计推出1444套房源,其中8月占比过半数,为58.1%,共839套。7月开盘项目虽多,但总套数却只有233套。

  表:2020年5月以来北京销售均价千万元以上

  新建商品住宅供应情况

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  数据来源:CRIC

  供应量最高的为北京金茂府二期及中海甲叁號院,值得注意的是,在供应井喷的预期下,北京豪宅市场的风向开始有所转变,市场已进入到“高周转”通道。

  在这其中,北京金茂府二期为今年1月拿下的居住用地,楼面价已达7万元,在豪宅产品开发速度周期不断加快的趋势下,7月中旬,金茂府就开始举行线上发布会、开放售楼处。

  8月14日,北京金茂府开盘,创造了首日成交20亿元的成绩。同一天,去年7月拿地的另一个豪宅项目中海甲叁號院也开盘,当日去化率接近70%。

  供应的大幅增加,也是造成8月北京豪宅市场成交面积和金额同比涨幅都超过200%的原因之一。

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  不限价地块将改变北京市场预期

  过去三年,北京以“限竞房”为主的土地供应结构也让市场呈现“刚需盘红海、高品质高端改善盘难求”的局面。

  据统计,过去三年北京一共有212宗地块供应(包括部分流标),其中限竞房供应了113宗,合计住宅部分面积是1008万平方米,共有产权52宗地块,不限价的商品房地块只有21宗。

  今年,不限价地块的供应成为了北京土地市场的“主旋律”,这将直接影响半年以后新入市项目的价格与市场预期。

  克而瑞数据显示,今年上半年北京市出让31宗住宅用地,不限价地块占比74%,限竞房用地仅6宗。土地供应面积增加,成交楼面价也同比出现上涨,北京上半年地价同比涨幅高达48%。

  2020年下半年,北京土拍火热开局,7月14日成交3宗地块,揽金65亿元。随后,7月22日,北京再度成功出让两宗地块,一日揽金超77亿元。

  8月3日,北京年内成交总价最高的地块出现在北京经济大发3d开发区,中海地产以79.2亿元总价竞得河西区地块,溢价率23.8%,可售商品住宅综合楼面价为40380元/平方米。

  目前,北京最新成功出让的5宗住宅地块,分别位于石景山、平谷、顺义,均为不限价土地。

  表:北京最新出让宅地汇总

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  数据来源:CRIC

  我们认为,北京不限价住宅地块出让短期内仍将持续,从趋势上看,若北京入市的项目中不限价地块成为市场供应主流后,中高端项目的供应或将出现井喷。

  受供应的影响,未来北京豪宅市场成交规模或将继续走高。

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