国家统计局:1-10月商品房累计销售面积同比反正

丁祖昱2020-11-17 10:47:49来源:丁祖昱评楼市

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  11月16日,国家统计局公布了2020年1-10月国民经济运行情况以及房地产行业数据。1-10月份,全国房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%,增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中,住宅投资86298亿元,增长7.0%,增速提高0.9个百分点。

  整体来看,前10月随着国民经济的稳定回复,房地产开发投资也出现了一定的增长,主要是因为,每年的九、十两月是房地产传统旺季,随着“银十”的的销售增长,前10月全国商品房销售面积累计回正。

  具体数据来看,1-10月份,商品房销售面积133294万平方米,同比持平,1-9月份为下降1.8%。其中,住宅销售面积增长0.8%,办公楼销售面积下降14.5%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元,增长5.8%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长8.2%,办公楼销售额下降12.8%,商业营业用房销售额下降15.8%。

  同时,受今年8月底推出的“三条红线”新规影响,房企土地购置明显放缓,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积17775万平方米,同比下降3.3%,降幅比1-9月份扩大0.4个百分点。

  我们认为,房地产开发投资在建安投资强力支撑下仍有较强韧性。

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  10月销售面积环比下降13%

  国家统计局数据显示:2020年10月全国商品房销售面积16221万平方米,环比下降13%,销售金额16018亿元,环比下降14%。同比来看,2020年10月销售面积与金额分别比2019年10月增加15%和24%,今年的“银十”发力明显。

  细分来看,各区域分化明显,1-10月份,东部地区商品房销售面积54532万平方米,同比增长4.0%,增速比1-9月份提高1.8个百分点;销售额73165亿元,增长11.1%,增速提高2.2个百分点。西部地区商品房销售面积37155万平方米,增长1.0%,1-9月份为下降1.0%;销售额27565亿元,增长3.6%,增速提高1.5个百分点。

  但另一方面,中部及东北部的新房销售市场则明显较冷,1-10月份中部地区商品房销售面积36053万平方米,下降5.0%,降幅收窄2.0个百分点;销售额26325亿元,下降2.9%,降幅收窄2.8个百分点。东北地区商品房销售面积5554万平方米,下降8.8%,降幅收窄0.1个百分点;销售额4611亿元,下降4.8%,降幅收窄0.2个百分点。

  由此看来,东部、西部地区商品房市场的火热是全国新房规模得以快速增长乃至持平2019年的主要支撑,近期台州、衢州、无锡、徐州、南京、东莞、咸阳等热点地市也出台了一定政策以防止热市下的炒房现象。另一方面中部、东北地区新房销售规模迟迟未恢复同期水平,部分二三线城市甚至出现降价滞销现象。

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势(单位:万平方米、亿元)

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  各能级房价环比涨幅收窄

  据全国商品房销售面积、金额估算来看,10月商品房销售均价已降至万元以下,为9875元/平方米,较9月环比再降2%。

  据了解今年6-9月,全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米,连续四月稳站一万关口,其中8月单价最高为10540元/平方米,在9月单价出现了一定的回调后,2020年10月,全国商品房销售均价再次降至万元以下,我们曾说过,考虑到疫情影响及“三条红线”的压力,进入第四季度许多房企会有降价促销的动作,全国房价也存在均价再次回到1万以下的可能。

  从2020年10月的数据来看,可见在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,10月除一线城市同比涨幅继续扩大外,其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。

  二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

  35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。

  由此看来,各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势,具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外,郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落,其中10月安庆降幅达3.2%。

2018年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势

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  开发投资额同比增速扩大至13%

  开发投资方面,2020年1-10月份,全国房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%,增速比1-9月份提高0.7个百分点。

  分区域来看,1-10月份,东部地区房地产开发投资61714亿元,同比增长7.1%,增速比1-9月份提高0.6个百分点;中部地区投资23372亿元,增长2.4%,增速提高1.5个百分点;西部地区投资26636亿元,增长8.3%,增速提高0.2个百分点;东北地区投资4834亿元,增长5.6%,增速提高1.2个百分点。


  我们认为,这主要得益于房企对于房屋新开工为主的建安投资的投入。与此同时,出于备货冲刺年底销售回款的准备,房企加大了房屋新开工面积。

全国房地产开发投资额月度走势(单位:亿元)

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  “三条红线”下土地购置降幅扩大

  1-10月份,房地产开发企业房屋施工面积880117万平方米,同比增长3.0%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积621836万平方米,增长3.8%。

  房屋新开工面积180718万平方米,下降2.6%,降幅收窄0.8个百分点。其中,住宅新开工面积132481万平方米,下降3.3%。

  房屋竣工面积49240万平方米,下降9.2%,降幅收窄2.4个百分点。其中,住宅竣工面积35443万平方米,下降7.9%。

  受中央融资“三条红线”限制,房企迫切需要资金节流,但由于每年九、十两月为传统推盘旺季,再加上即将到来的年底销售节点,项目新开工与加大建安投资也成为了各大房企的必然决策,因此10月房屋新开工面积同比单月由负转正。

  但由于今年整体市场分化明显,部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解,因此房企对建安投资仍保持谨慎,预计全年难将回正。

房地产开发企业新开工面积月度走势(单位:万平方米)

  据国家统计局数据显示:前10月,房地产开发企业土地购置面积17775万平方米,同比下降3.3%,降幅比前9月份扩大0.4个百分点,连续4个月降幅扩大。受资金面监管收紧影响,房企对于土地购置更加审慎,土地购置面积规模逐月降低,但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高,前10月土地成交价款同比增14.8%。

全国房地产开发企业土地购置面积增速

  我们认为,前10月房地五分快3继续发挥经济稳定器作用,但中央“三条红线”下融资收紧,房企对资金管控明显收紧,土地购置连续4月放缓,建安投资也趋于审慎。

  商品房销售来看,前10月全国整体商品房销售面积、金额均回正,但区域间分化明显,部分城市房价同环比回落、销售去化困难。从CRIC监测数据来看,10月全国商品住宅供应面积同比降超15%明显下滑,因此预计后续两月新盘货量可能不足,房企年底销售回款仍有一定压力,但全年商品房销售面积、金额增速保持为正难度不大。

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