低谷中徘徊的青岛楼市:有新盘直降3000元入市 二手房价持续下探

白珍亮2020-11-18 09:41:54来源:中国房地产网

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  “成交很难。”在青岛有10年新房营销经验的刘灿(化名)说。

  刘灿所说的难在两个方面:一是新房市场去化较慢;二是受新房价格下调影响,二手房市场更受滞重。

  “要不是急着用钱,我也不会急着把房子挂出去,3个多月时间这套房总价已从310万元下调到270万元,下调了40万元,看房客依然寥寥。”刘灿说,对于这个情况此前他是有心理准备的,但没想到有这么难,实在不行只得继续“割肉”。

  国家统计局最新数据显示,2020年10月,青岛二手房价环比下跌0.4%,同比下跌2.8%。这已经是青岛二手房价格在经历了8月份短暂“反弹”后连续2个月下探。此前,青岛二手房价格已从2019年2月连续下跌了14个月。

  青岛新建商品房市场也呈现疲态,来自国家统计局最新数据显示,青岛新建商品住宅价格10月份环比下跌0.2%。

  因市场不景气,新房市场特价房时有出没,维权声也此起彼伏。

  降价的房子

  临近年底,青岛新房市场“冷热不均”情况愈发明显。

  从市场来看,主城区和近郊楼市分化明显,主城区如浮山后、崂山松岭路一带新楼盘虽然比较聚集,但价格相对坚挺,去化情况较为理想;近郊如老胶南西部片区、胶州、即墨西部片区等去化压力较大,不少项目出现降价情况。

  在胶州,上合示范区已有楼盘推出8000元/平方米特价房,胶州西城区的保利还了推出“5”字头新房。位于开发区的维多利亚湾则从12500元/平方米一路降到8999元/平方米,创下新低。

  即墨也有不少项目加入到降价中来。最近,有项目推出“抵账房”,单价直降4000元/平方米,引发老业主维权和监管层关注。

  在二手房方面,也出现了价格下降成交周期延长现象。

  “之前有组客户,我带他看了中海国际社区三套房子,最近约不过来了,说是等段时间再说。”德祐地产中海国际店一位经纪人告诉中国房地产网青岛,受市场大环境影响,不少客户观望情绪浓厚,从看房到下定决心买房周期明显延长。

  据青岛网上房地产统计,10月青岛二手房网签量4709套,环比下降26.3%。贝壳青岛站数据中心也显示,10月贝壳二手房成交均价20059元/平方米,环比上升1.6%;挂牌均价20752元/平方米,环比下降2.6%。

  “目前青岛二手房市场整体是量价都在降,主要原因是受新房销售影响,开发商迫于压力优惠策略层出不穷。有些区域,新房单价低于二手房,也吸引了很多购房者从二手房转到新房市场,一定程度上影响了二手房成交量。”链家西海岸总监李宗明对中国房地产网青岛表示,青岛新房市场成交量是二手房成交量2—3倍。

  他继续表示,从整个年度来看,上半年青岛二手房市场成交量还不错,月度维持在6000到7000套,但是进入四季度后二手房市场压力变大。“从贝壳找房平台数据看,目前平台在售二手房源是7万套左右,房源成交周期大概在140天,去年平均成交周期在115天,平均售出速度慢了下来。”

  李宗明分析,在这种情况下房东想要快速成交,必须舍得“割肉”;如果按照常规套路卖房,周期会很长。

  青岛楼市处于谷底?

  在青岛市北区一楼盘工作的置业顾问刘经理表示,今年6月底他所在的楼盘开盘,当天去化达到8成,“进入9月后,销售情况就没以前那么乐观了。”

  “整体来看,青岛楼市已陷入低谷,但各个板块也有明显差异。”青岛卓易数据创始人、中房智库特聘专家马光明对中国房地产网青岛表示,主城区比如崂山、浮山后、新都心其实去年已经触底,今年处于回升状态,这些区域价格已经上涨10%-15%。近郊板块,像即墨、胶州刚刚开始下探,下一步有继续下探可能。

  马光明判断,2020年最后两个月,青岛楼市成交不会有太大变化,基本保持在10000套/月,全年成交量约有1300万平方米。“虽然从量上看低于过去3年水平,但却是一个‘理性’数字,这也挤掉了过去几年的投资泡沫,回归到理性的一个结果。”

  对于青岛楼市下探原因,青岛生产力学会常务副会长兼秘书长、中房智库特聘专家冯显泉表示有几方面原因:一是开发商年底冲量需求,二是消费水平与总体经济情况,三是新冠疫情影响,四是人口原因。“青岛人口净流入持续放缓,并不像长三角、大湾区等区域有明显虹吸作用。”

  人口是支撑房地产市场发展的重要因素之一,但近20年来青岛净流入人口持续放缓。据恒大研究院发布的数据网告显示,青岛2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口年均净流入持续放缓,近4年青岛年均净流入人口不足1万,这也从侧面反应出青岛人口吸引力不足,周边城市人口主要向青岛都市圈外流出。

  不过,对于青岛楼市未来,冯显泉认为,中长期看还是非常有前景的,“无论从经济总量还是自然环境,青岛在二线城市处于领先地位。”

  马光明持同样观点。马光明判断,未来青岛楼市仍会有一个不错的市场容量,“青岛城镇化率还会提高,人才政策也在不断加码,这些都会产生新的需求;棚户区拆迁改造住房消费升级也会激发改善型需求;另外,家庭结构的变化,比如分巢现象,也是会产生一部置业需求;保守估计,未来青岛房地产市场还会有1200万平方米/年容量。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进判断,青岛楼市现状可以定义为“处于谷底”,这样一个二线城市也是有周期的,楼市停滞一段时间后会触底反弹。从这个角度看,它正处于购房窗口期。

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