百强房企的8月:业绩提升显著,降负债、稳现金流成主旋律

亚晨2020-09-03 12:44:20来源:中房网

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  中房网讯 (亚晨/文)8月份,百强房企销售迎来了新一轮增长。

  克而瑞研究中心近日发布的报告显示,8月份TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元,较7月环比增长4%。单月业绩同比也自4月转正后逐月回升,本月进一步提升至30.7%。土地市场方面,在调控政策不断出台的情况下,8月份的土地市场整体呈现量价齐跌格局。从单月拿地情况来看,仍有部分企业拿地态度保持谨慎,操盘金额TOP50房企中有22%房企8月都未有新增土储入账,34%的房企单月拿地金额不足5亿。

  对于下半年,克而瑞研究中心分析认为,随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地,融资收紧已为房企敲起警钟,降低负债率应成为下半年主旋律。对于房企而言,在目前的销售窗口期,“促销售、稳现金流”仍是第一要务,尤其是在上半年疫情修复期经历一轮补库存后,整体投资仍需要保持审慎的态度。

  百强房企8月单月销售业绩同比增三成

  经历了7月份的淡季不淡,8月份,百强房企销售迎来了新一轮增长。

  根据克而瑞研究中心日前发布的报告显示,8月份TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元,较7月环比增长4%。单月业绩同比自4月转正后逐月回升,8月份进一步提升至30.7%。累计操盘销售方面,百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

  如果根据1-8月份的全口径销售金额核算,碧桂园、中国恒大和万科继续占据前三的位置,销售金额分别为5293.1亿元、4501.4亿元和4385亿元。除上述三家房企,包括保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、金地集团、新城控股、阳光城、旭辉集团、金科集团和中南置地在内的18家房地产企业全口径销售金额都超过了1000亿元,相比上月增加了中南置地1家企业。

  从各个企业单月的表现看,8月份TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末,已有近7成房企累计业绩超过去年同期,实现同比增长。具体来看,碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元,同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元,同比增长33.7%。此外,本月保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较为突出,单月业绩规模同比提升显著。

  部分房企拿地态度保持谨慎

  土地市场方面,8月份调控政策不断出台的情况下,土地市场整体呈现量价齐跌的格局。在溢价率方面也已经连降三个月,达到15.8%。

  从竞拍情况来看,企业的参拍积极性较之前有所下降。在克而瑞重点监测的企业中,有6成未参与重点地块的竞拍,27%企业参拍次数在5次以内,仅有9%的企业积极参与了10次以上。其中,重点地块竞拍成功率较高的企业有绿地、融信、保利、荣安等,竞拍成功率达到3成以上。

  新增货值方面,8月份恒大、碧桂园、融创位列新增货值TOP3。其中,恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿,新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿,新增货值超千亿房企达到23家,较上月新增4家。从集中度来看,短期内强者恒强的格局不会被改变。销售20强房企占据了六成新增货值,其中,销售TOP10房企1-8月新增货值集中度达到39%,第二梯队房企新增货值占百强的22%。

  从各梯队的拿地销售比数据来看,拿地态度仍然有明显的分化。10强房企拿地销售比为0.35,较7月末有所提升,但仍在各梯队中最低。第二、三梯队房企冲击规模的野心明显,拿地态度最为积极,拿地销售比持续高位,分别为0.54和0.57。从单月拿地来看,仍有部分企业拿地态度保持谨慎,操盘金额TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土储入账,34%的房企单月拿地金额不足5亿。

  从房企前八月的投资意愿看,新城、金科、滨江、首开表现积极,拿地销售比均超过行业平均和梯队平均。如首开、滨江1-8月拿地销售比达到1.14和1.33。一方面是扩规模的战略需要,另一方面也与这些企业布局高能级城市不无关系。其中滨江前8月新增拿地有七成位于杭州,首开也积极在北京纳储。

  另外值得注意的是,此类房企前8月的新增货值排名远高于其销售,首开、中骏、华宇、弘阳等新增土储货值均排在前五十名,普遍高出销售15位以上,为未来规模增长和进阶夯实基础。而在积极拿地的同时,这些企业投资策略仍是以深耕大本营为主,扩张布局均选择了都市圈高能级城市。

  此外,从单月来看,在经历了疫情后期补土储的阶段后,百强房企拿地节奏略有放缓。操盘金额TOP50房企中有两成企业本月尚未纳储。但部分央企、国企拿地相对积极,如中海、绿地、华发等,单月投资金额突破百亿的同时,拿地销售比均达到0.6以上。

  融资收紧信号明显,房企偿债压力骤升

  实际上,部分企业拿地态度保持谨慎的背后,与最近一段时间以来,房企融资面临收紧的信号有关。

  7月24日,国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会明确提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。8月20日,住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体此前报道,共有碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参会。

  加上市场此前对于“三条红线”的传闻,虽然管理层方面没有最终明确,但对房企资金监测和融资管理规则已经形成,这也使得房企融资收紧的信号更加强烈。

  而在近期集中举行的房企中报业绩发布会上,关于“三条红线”的问题也反复被提及。接下来“降低负债、加大回款、控制拿地”可能成为各家房地产企业的统一动作。

  对此,克而瑞研究中心分析认为,降低负债率应成为下半年主旋律。对于房企而言,在目前的销售窗口期,“促销售、稳现金流”仍是第一要务,尤其是在上半年疫情修复期经历一轮补库存后,整体投资仍需要保持审慎的态度。

  贝壳研究院近日发布的融资监测报告指出,2020年9-12月到期债务规模约3603亿元,较2019年同期2149亿规模大幅增加68%,房企偿债压力骤升,结合实现全年销售目标的业绩压力,房企下半场或面临更为艰难处境,不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。

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