地价涨幅持续收窄,14城出台稳地价政策

亚晨2020-10-14 12:14:26来源:中房网

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  中房网讯 (亚晨/文)上海易居房地产研究近日发布的报告显示,1-9月份,全国100个城市居住用地成交面积为48926万平方米,同比增长10.8%。全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米,同比上涨6.9%。

  从今年前9月全国百城居住用地成交市场来看,保持了V型走势,说明土地市场具有较好的韧劲。但各城市之间仍存在分化现象,类似武汉和石家庄已经走出了负增长区间,地市回暖较快,而包括海口和昆明等地市明显陷入低谷。另外,从地价走势看,三季度房企拿地心态相对平和,这也使得地价走势相对温和。而一些热点二三线城市土地市场面临较多炒作,因此也成为近期地市管控的重点。

  对于后市,易居研究院预计四季度全国百城土地市场依然有小复苏态势,在土地财政等压力下,部分城市依然会积极供地,这将有助于支撑土地交易行情。不过需要注意的是,在“三道红线”政策的叠加效应下,四季度房企拿地会更趋理性,地价涨势或将趋于平稳。当然,不排除部分房企销售业绩完成不错的房企四季度依然会抢地,此时仍需防范地价炒作风险。

  二线城市土地成交增速由负转正

  《100城居住用地成交报告》显示,1-9月份,全国100个城市居住用地成交面积为48926万平方米,同比增长10.8%。从城市分类来看,一线城市成交现倒U型走势,二线城市成交连跌8个月后首次转正,三四线城市行情好于预期。

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  根据报告,1-9月份,4个一线城市居住用地成交面积为2966万平方米,同比增长32.5%;32个二线城市居住用地成交面积为26284万平方米,同比增长2.5%;64个三四线城市居住用地成交面积为19676万平方米,同比增长20.8%。

  易居研究院分析认为,上半年对于一线城市的土地投资积极性很大,土地市场容易活跃。进入三季度,一线城市普遍放缓供地节奏,房企拿地更趋理性,进而使得土地市场有所降温。二线城市方面,土地交易市场则出现积极信号,包括武汉、石家庄等代表城市,均已走出负增长区间,土地市场回暖有动力。由于二线城市此前地王现象相对偏多,所以后续土地交易市场也容易受政策的影响。对于三四线城市,土地市场交易情况好于预期,前9月增速也是2019年2月份以来的最高水平。由于部分全国化布局的房企仍看好核心三四线城市投资,其依然会加快拿地节奏。需要注意的是,进入10月份地方对于土地市场管控明显,所以企业在拿地的同时,也要防范政策收紧的风险。

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  从各城市表现来看,根据全国百城居住用地成交面积的排序情况,三亚、威海和湛江3个城市同比增速超过了200%的水平,且明显偏高。易居研究院表示,这不代表此类城市地市在快速回暖,而在于去年同期交易数据确实偏弱。

  另外,虽然全国百城地市总体复苏,但也还是有部分城市略偏冷。例如海口和昆明等热点城市,过去地市很强势,但今年1-9月土地成交面积同比增速曲线依然为负,且跌幅较大。易居研究院认为,此类城市住宅交易市场面临降温的压力,土地市场要强势反弹确实有困难。

  前三季度地价涨幅持续收窄

  土地价格方面,前三季度土地成交价格涨幅在持续收窄。易居研究院发布的《100城居住用地价格报告》显示,1-9月份,全国100个城市居住用地价格为5937元/平方米,同比上涨6.9%。

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  对比历史数据来看,当前全国百城地价涨势总体处于趋稳态势。易居研究院分析认为,随着房企拿地工作的陆续到位以及各地政策的调控,地价涨势总体降温,当前涨幅约为7%的水平,总体上风险可控,也有助于进一步稳定土地市场的预期。

  从城市分类看,一线城市涨幅略偏高;二线城市中,有8个城市出台了稳地价政策,地价走势总体较为平稳;三四线城市则震荡式下行。报告显示,1-9月份4个一线城市居住用地价格为17268元/平方米,同比上涨19.0%;32个二线城市居住用地价格为6062元/平方米,同比上涨3.6%;64个三四线城市居住用地价格为4061元/平方米,同比上涨5.2%。

  易居研究院分析认为,前三季度一线城市地价走势大体呈现M型。虽然1-9月份数据相比1-8月份有所收窄,但涨幅的绝对数值依然偏大,后续需要积极稳定地价。二线城市方面,自二季度开始总体涨幅不大,成为本轮稳地价最为积极的城市。尤其是进入三季度,部分城市出台相关政策,有助于地价和预期的稳定,而此类政策对于后续其他二线城市土地市场也会产生积极影响。三四线城市方面,最近三个月的年初累计地价同比涨幅曲线呈现持续下行态势。但一些东部热点城市近期地价仍有炒作。包括徐州和绍兴十一长假后都出台了稳地价的政策,这也使得此类重点三四线城市后续地价有进一步趋稳的可能。

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  从各城市表现来看,在全国36个一二线城市中,地价上涨最快的城市为银川,涨幅为210%。对于银川而言,近期无论是购房市场还是土地市场,都呈现了升温的态势。银川在十一假期前出台了房地产新政,预计后续地价也将进一步趋稳。

  此外,在全国64个三四线城市中,韶关、淮南和唐山的地价上涨幅度较大。除此之外,包括大厂、秦皇岛、洛阳、桂林、江阴、滁州和常州的地价涨幅也都超过了30%的水平,这也是后续需要积极关注的内容。

  稳定市场预期,14城出台稳地价政策

  实际上,落实“房住不炒”精神,坚持“稳地价、稳房价和稳预期”,是今年房地产调控工作的关键点。与此前调控手段注重购房市场相比,今年下半年对于土地市场的调控也在明显增加。

  根据易居研究院统计,全国至少有包括宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都、长春、长沙、唐山、银川、徐州和绍兴在内的14个城市均出台了稳地价政策,具体政策涉及到竞拍规则调整、落实限地价导向、加大住宅用地供应、严管企业拿地资金等方面。

  易居研究院分析认为,此类政策都有助于土地价格的稳定和市场预期的稳定。类似政策对于全国其他城市也有积极的借鉴意义。虽然部分城市近期没有明确发文,但是在实际的土地交易中,也依然落实了此前既有的稳地价政策。例如,深圳10月13日集中出让的4宗居住用地均为“限价地”,这也意味着稳地价的工作正在全国各大城市有条不紊地推进。

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