公积金之变:调控工具回归保障属性

谢中秀2019-09-10 08:35:47来源:时代周报

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  自房贷利率“换锚”LPR之后,各地公积金政策的“一举一动”越发牵动人心。

  时代周报记者不完全梳理,进入2019年下半年,已有海南、江苏、广西、广州、厦门、长沙、成都、德阳、内江、银川、株洲、柳州等10余地出台公积金新政。总体来看,各地新政呈现出“松紧不一”的态势。例如,成都、银川、株洲的政策“变宽”,提出加装电梯可以提取公积金,广州将购买一手现房公积金贷款年限从20年延长到30年;而厦门和柳州则为“收紧”,对异地贷款进行了限制或暂停。

  另外,广西、长沙、厦门、内江、德阳出台措施严打骗贷;海南加强了二手房公积金贷款管理,对评估报告进行了强化;江苏实现了异地转入直住房公积金可在APP上办理。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示,近期的公积金贷款政策较为“碎片化”,走向并不一致,“因城施策”的特点较为明显。

  “以往公积金贷款作为楼市的一个政策工具,与商业银行贷款的调整往往保持一致,商贷紧,公积金贷款也紧,反之亦然。但近期我们注意到两者呈现了一定的差异,但这恰巧说明了我国楼市调控越来越清晰:商贷以金融属性稳定楼市,公积金贷款则更多是回归保障属性,托底基本住房需求。” 李宇嘉进一步表示。

 公积金使用范围拓宽

  时代周报记者注意到,一些地方的公积金使用范围出现了一定程度的拓宽。比如成都、银川、株洲等地提出,居民可提取公积金用于支付老旧小区加装电梯费用。

  根据我国现行《住房公积金管理条例》,住房公积金只有在职工购买、建造、翻建、大修自住住房时,才可以申请住房公积金贷款。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强在接受时代周报记者采访时表示,今年6月,国务院部署推进老旧小区改造。近期一些地方对公积金政策的调整既是对老旧小区改造这一重点工作的支持,也体现了扩大公积金使用范围的尝试和探索,预计未来公积金将会进一步发挥在老旧小区改造方面的作用。

  近年来,多地在对公积金的提取方面做出了多种探索。比如杭州在2018年8月即实行“符合条件的加装电梯业主,可以申请住房公积金和住房补贴”。另外,随着租购并举的房地产市场调控思路,公积金也在积极支持租房,近几年,多地职工支付自住住房租金也可提取公积金。

  “从当前的政策来看,各地的公积金贷款符合‘房住不炒’、支持刚需的基本定位。”李宇嘉表示,“比如成都、银川等地提出加装电梯可以提取公积金就是比较明显的完善和丰富。另外,优化办理、严打骗贷也是对公积金贷款业务进行完善。”

  “在部分地方,交物业管理费、大病提取、小孩上学都可以提取公积金。”李宇嘉补充道。

  不过,住房保障依然是公积金的根本定位。“公积金还是应该以住房为主。各地在探索过程中,需要把握‘度’的问题,不能把可用范围扩得太大,以至于与公积金本来的用途相违背。”李宇嘉指出。

  数据显示,截至2018年,我国住房公积金实缴职工14436.41万人。公积金所能覆盖的人群越来越广。但公积金门槛高、额度低等问题一直被大众所关心。李宇嘉表示,公积金是我国独有的一种政策性住房金融工具。其成本相对较低。如何高效率使用这种低成本的资金、并且达到住房保障的效果,需要对此有一定的规定和限制。如果住房公积金在贷款和提取方面的口子开得太大、钱给出去的太多,那么其使用效率,以及支持住房保障的功能就会受到限制。

  但多位专家表示,提升公积金使用效率只是阶段性问题,未来将得到解决。王业强称: “随着中央房地产市场调整政策目标的进一步明确,公积金的功能定位更加清晰,公积金在住房保障方面的调节作用将越来越大,也亟须提高公积金的使用效率。” 

 住房保障属性凸显

  随着我国房地产调控政策的逐渐深化,商业贷款和公积金贷款呈现出差异化发展:商贷以金融属性严格执行对房地产市场的调控,公积金贷款则不断回归保障属性,托底基本住房需求。

  9月5日,招商银行在深圳首试个人住房贷款利率衔接LPR。其具体措施为:以8月20日公布的LPR为基准,首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率,最终首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%,较此前利率分别升高5个BP和60个BP。

  除了已经衔接LPR的招行,部分热点二线城市的房贷利率也进入“反弹”阶段。苏州7月首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行,南昌和郑州首套房贷利率普遍上浮20%。

  购房利息支出走高的担忧开始显现。但与此同时,中央国家机关住房资金管理中心明确“公积金贷款利率暂不调整”,同时还明确,首套住房公积金贷款利率为基准利率,1╴5年期为2.75%,6╴30年为3.25%;二套住房公积金贷款利率为基准利率上浮10%,1╴5年期为3.025%,6╴30年期为3.575%。

  多地公积金政策也加以调整,在优化提取、完善贷款方面取得了一定成效,表明了公积金支持刚需的作用仍未改变。这些无疑给大众吃了一颗“定心丸”。

  “相对而言,商业贷款对个人住房贷款影响更大,所以商业贷款政策调整对购房需求有更为明显的调控作用,公积金只是辅助调控手段。而且从功能来看,住房公积金主要是保障基本的购房及相关支出,属于民生公共服务范畴。” 交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者解释,所以在近期的调整中,公积金贷款的楼市调控作用并不明显。

  王业强则更加强调,这是住房公积金政策保障属性的回归。

  “过去将住房公积金作为市场调控的一个工具,是公积金政策住房保障属性的弱化,使之沦落为市场调控的工具。自‘房住不炒’、商品轨与保障轨并重成为我国房地产市场调控重要逻辑以来,住房保障功能也开始得到强化。当前各地公积金政策调整也是在配合这一逻辑,回归住房保障功能。”王业强在接受时代周报记者采访时表示。

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