房贷“换锚” 兴业银行利率广州最高?

吴梦姗 田姣2019-10-15 08:53:20来源:南方都市报

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  10月8日房贷利率挂钩LPR(贷款市场报价利率)后,广州市场房贷利率涨了还是跌了?主流利率到底是多少?哪家银行利率最优惠?

  南都记者走访一周了解到,首套房房贷利率报价最低的是汇丰银行,仅为LPR+5基点,相当于此前的基准利率、无需上浮。另外,南都记者还从多家银行获得最新版房贷合同,逐一对比后发现合同文本出现新变化。

  “换锚”:银行利率分化,有的相差100基点

  房贷“换锚”首周,广州地区暂未公布统一的个人住房贷款定价基准,房贷利率由各家银行自行把握。

  但南都记者持续走访了解到,目前广州市场首套房房贷主流利率是在LPR的基础上(4.85%)加54个基点,也就是5.39%;而二套房贷的利率是在LPR的基础上加79个基点左右,也就是5.64%。这其中包括工行、中行、建行、交行、招行和平安银行等在内。

  那么,这与改革前的房贷利率相差多少呢?据南都记者了解,改革前广州地区首套房的房贷利率大多较基准上浮10%,二套房较基准上浮15%。经测算,目前LPR+54基点与此前基准上浮10%后利率持平,但LPR+79基点则较此前基准上浮15%要略微高一些,经换算相当于基准上浮15.1%。

  “比改革前要略微高一些,多0.1%-0.3%左右,这个幅度不是很大”,昨日,某国有行网点个贷经理向南都记者表示,总体上改革后的房贷利率和改革前基本保持一致。

  值得注意的是,LPR落地促使市场报价出现了明显分化。南都记者走访发现,首套房房贷利率报价最低的是汇丰银行,仅为LPR+5基点,相当于此前的基准利率、无需上浮。此外,民生银行首套房房贷利率为LPR+30基点以上,即5.15%,相当于此前基准利率上浮5.1%;二套执行LPR+60基点以上,即5.45%,也是广州市面上比较优惠的。

  不过,价高者也有不少。例如,中信银行广州分行的首套房贷款执行LPR+79个基点;二套房贷款执行LPR+103个基点。兴业银行则是首套房房贷利率与二套房房贷利率加同样的基数,均为LPR+103基点,即5.88%,相当于此前基准上浮20%,无论首套、二套都是广州市场上报价较高的。

  而部分银行针对加点数给出了比较宽泛的范围,表示会根据客户本身的信用资质、资金成本和市场供求等因素进行综合考虑并由双方协商确定。例如,浦发银行广州分行目前首套房贷款利率为LPR+55基点到105个基点区间范围,二套房为LPR+60个基点到105个基点的区间范围。

  值得注意的是,南都记者在走访中了解到,在这次利率“换锚”过程中,大多数银行的利率水平和此前几乎保持一致,但也有部分银行调整后的利率较原利率水平略有上浮。某股份制银行广州某支行的房贷客户经理就向南都记者表示,调整后的首套房房贷利率较原利率上涨了5%。

  未来广州房贷利率是否会进一步上浮?融360大数据研究院研究员李万斌向南都记者表示,在信贷额度紧张和严控楼市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。特别是此前面临新政上涨压力但尚未调整的银行,可能会在短期内有新的动作,也会带动所在城市房贷水平上涨。

  合同:利率定价和调整时间均有变化

  在房贷利率挂钩LPR后,除了要进行利率定价的转换、业务系统的改造以外,还需要完成贷款合同的调整以及员工培训、向客户解释等多项准备工作。

  房贷利率新规实施后,新版贷款合同有何调整?从南都记者查看的多家银行新版贷款合同来看,大多数银行都是在原版合同上进行修改。其中,一部分银行是直接在原版合同上对利率相关条款做补充;而另外一些银行则是在原合同基础上签署补充合同,重新对贷款利率等条款进行约定。

  从调整的具体内容来看,相比旧版合同,银行主要对贷款利率的定价方式和调整方式进行了重新描述。比如,南都记者从招商银行广州分行获取的新版合同来看,新版合同和旧版合同的内容基本一致,主要有两处不同。

  首先是在贷款基准利率的约定方式上,从此前的“执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布为基准利率”转变为“执行利率以贷款放款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为基准利率”。而在利率调整幅度中,也存在“加或减个基本点”的选项。

  而另一家股份制银行广州分行的新版合同则直接对贷款利率事宜进行了补充约定。据该合同显示:“每笔贷款发放时按贷款实际发放日的前一日日终全国银行间同业拆借中心公布的相应期限的贷款市场报价利率(LPR)+或者-BPs计算,若计算后利率小于0则按0执行”。

  除了贷款利率的定价方式改变外,另外一个值得注意的变化是在利率调整方式上。大多数银行普遍默认根据LPR的波动,以一年为周期重新调整定价。比如,招行的新版合同就规定,如遇基准利率发生变化的,按照“次年对应日调整”方式进行调整。

  但也有部分银行则提供更多选项。比如,另一家股份制银行的新版合同对利率的调整方式提供了“不作调整,不分段计算,系固定利率”和“自利率调整日开始调整利率”两个选项。如果选择“按年调整利率”则为“实际贷款发放日在次公历年对应月的对应日”。

  这也与以往降准或加息后利率一般约定从1月1日开始变化不同,新的变化将体现在每年在合同签订的时间点进行利率调整。不过,贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。

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