告别高价地:三年来百亿地块减少 2019年高价地溢价率低于46%

杨静2019-08-06 08:51:35来源:时代周报

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  97.9亿元总价,7月30日,新世界中国在经历11轮加价竞拍后,将杭州望江地块收入囊中。这是今年以来总价第二高的地块,也是杭州史上第五高总价的地块。

  不过,放眼过去三年多来的全国土地市场,这笔土地交易总价已经鲜有亮点。2019年97.9亿元的总价,在2016‒2018年的高价地块排名中,分别仅排列在第8位、第6位和第7位,无法挤进前五。

  就在同一天召开的中央政治局会议上,中央强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此之前,监管着力对融资端进行了调控,意图无异于希望通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度,从而平稳房地产市场销售终端预期,降低房企未来潜在经营风险。

  “地王”正在变成少有的物种。伴随着楼市调控的逐渐推进和长效机制的试水,开发商们需要接受一个“调控是新常态”的时代。

  地王褪色

  今年土地市场的地王热情已经在明显降低。

  时代周报记者根据Wind数据综合统计(剔除工业用地)发现,在新世界中国拿地之前,今年以来的总价地王为越秀地产在4月创下的。越秀所收购的地王地块位于广州增城区,涉及金额141亿元。

  但2019年141亿元的地王,跟过去三年多时间里的地王们相比,并不算高,排第4位。最高价地块为2016年8月招商联合华侨城拿下的广东深圳宝安地块,总金额达310亿元,楼面价近2万元/平方米;其次为世茂在2017年以239.4亿元拿下的广东深圳龙岗地块,楼面价近1.8万元/平方米;第三位为万科2018年在浙江杭州余杭以142.3亿元拿下的地块。

  2019年也是诞生百亿元地块最少的年份,目前仅为1块。而在2016‒2018年,分别有8块、2块和5块。

  与此同时,今年以来高价地的溢价率也在走低。

  时代周报记者统计发现,2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%。而在2016年金地集团和苏州金悦凯投资咨询有限公司联合拿下的上海浦东新区祝桥地块,溢价率高达285%,这也是近三年来的最高。

  今年以来,排列在第十位的高价地为龙光地产在今年6月以65.8亿元拿下的广东深圳龙华区一块居住用地。而在2016‒2018年间,一个65.8亿元总价的地块,分别可以排入第24位、26位和18位。

  不过跟过去三年一样,这些高价地块往往会集中在北京、杭州、苏州、广州等城市。以2019年为例,在前100的高价地块中,北京占据16个,杭州占据13个,苏州为8个,广州、南京和武汉各占据7个。

  尽管这些城市在高价地的总数上较多,但相比较往年情况已经有所变化:分布在北京的总价前100地块,在2017年曾一度高达28个;上海方面则从2018年的13个降至目前的5个。

  过往地王遇到的“烦恼”和改变的市场环境,是今年高价地在总价和溢价上开始走低避不开的原因。

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析认为,地王项目的土地单价一般相当于项目售价的50%以上,加上人力、资金、建安等成本,在限价的条件下,很多地王项目微利甚至有可能亏本。再加上在融资端的收紧等因素,开发商们更不敢轻易拿高价地。

  谁在拿高价地块?

  今年以来,究竟是哪些企业在拿高价地块?

  时代周报记者根据Wind数据统计梳理,在今年总价前100的地块中,万科所拿的高价地块数量为房企之最,共计11个,占据近10%,总金额达502.6亿元。

  这当中有两幅地块为目前总价前十的地块:一幅是今年2月拿下的位于福建福州台江区总价为76.4亿元的地块,另一幅为联合平安在今年1月拿下的北京通州区总价66.6亿元的地块。另外,在今年2月,万科还联合了国开东方在北京丰台区拿下了总价为43亿元的一幅地块。

  其余的8幅地块则集中在5月、6月和7月拿下。分别有5月拿下的湖北武汉硚口一地块和江苏苏州一地块;6月拿下的三块地则位于云南昆明官渡区、湖北武汉洪山区、贵州贵阳云岩区和广东广州黄埔区;7月的两块地位于江苏南通崇州区和广东广州增城区。

  中海今年的高价地块共计7幅,数量上仅次于万科,总金额达325.8亿元。其中,今年7月拿下的位于北京丰台区的一金融服务用地总价达79.4亿元,为总价前十的地块。其余的地块则分布于上海普陀区、北京市大兴区、福建厦门集美区、江苏苏州工业园区、浙江宁波海曙区和广东深圳宝安区。

  并列第三位的为华润、融创和保利,三家今年以来的高价地各有5幅,总金额上分别为236.7亿元、220.5亿元和188.6亿元。其中,华润和融创各有一块地为总价前十的地块。一块是华润联合电建地产以及星泷置业在今年6月斩获的北京石景山区总价73.4亿元的地块,另一块为融创在今年4月拿下的武汉硚口区总价70亿元的地块。

  5家房企,涉及的高价地块共计33幅,占据了近30%。此外,这五家也是各大机构排行榜上的前十强房企。

  高价地块具体到各家房企自身拿地金额总占比上,占比不小。结合有关机构公布的1‒7月房企拿地金额排行榜初步来看,万科1030亿元拿地金额中,有近一半为高价地块。同样,中海657亿元的拿地总金额和华润498亿元的拿地总金额中也有一半为高价地。融创和保利的高价地总价,占据总拿地金额约30%。

  “目前看,中小型开发商已经拿不起高价地了,过去那个地王的时代也不会再来。多数城市的供地特点是前松后紧,因而高价地往往会在上半年诞生。”一家前十强房企的高管陈东(化名)对时代周报记者表示,但这并不是坏事,市场趋于稳定也是外界希望的局面。

  适应调控

  不光光是高价地块,近年来,部分中型开发商在常规的投资拿地上已经很是谨慎。

  时代周报记者了解到,例如阳光城内部就制定了“三收三支”策略,即先收后支,以收定支,收大于支。

  按照阳光城执行副总裁吴建斌的介绍,公司要求做到用经营性现金流去覆盖土地款的支出,对于拿地有着严格的标准,只有在货币资金允许的前提下才会做相应的弹性调整。

  同样,融信内部也有这样的以收定支的规定,融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇曾在公开场合介绍,公司各个事业部根据销售回款再扣除了经营支出之后,有多余的钱才能够拿地投资。

  保证现金流稳定公司经营,或许是这些中型开发商不再高价拿地的原因。克而瑞的研究报告则认为,上半年积极补充土储的房企,有意在下半年放缓投资节奏。

  “热点一二线城市必将是各大房企纷纷布局的重要地区,地方政府在加码调控土拍规则防止地价高企的同时,还可能会根据商品房库存消化周期及时加大供地力度。而三四线城市房企拿地的力度势必会减弱,对于库存消化周期过长的地区可能适度减少供地。”招商银行研究近日发布的报告中判断,未来土地市场或延续结构性分化。

  近几日,时代周报记者对部分房企进行了采访,这些房企透露出的信息,已经不再对新一轮房地产宽松周期到来报以太高的期待。

  “7·30政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,但没有提及遏制房价上涨,这意味着房地产已经从拉动经济的火车头变为稳定经济的压舱石,未来地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动,最终进入横盘时代。”某大型房企高管对时代周报记者表示。

  他进一步解释,横盘时代即指市场蛋糕在保持稳定的前提下,不同的房企会呈现不同的发展意愿。

  在他看来,大房企不排除继续扩张,但可以选择的城市或许会减少。而小房企在融资被切断的情况下,不可避免陷入被收购的境地。中型房企则会面临进退两难的境地。

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