设红线、防暴雷、稳租金:住建部邀您提意见

何欣2020-09-09 09:18:14来源:中国房地产网

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  “这对住房租赁行业发展意义重大。”

  9月7日,住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称"条例"),条例包括8章66条内容,涉及出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等内容。

  对这份新条例,业内大多数人士认为,其出台有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化,并能有效规范市场秩序,对住房租赁行业发展意义重大。

  记者查阅内容发现,针对住房租金贷款,及住房租赁企业“高进低出”(支付房屋权利人租金高于收取承租人租金)和“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)等高风险行为,条例都做了明确规定。

  贝壳研究院高级分析师黄卉表示,住房租赁经营业务源于房地产经纪行业,两类企业往往相伴而生,此前针对住房租赁企业的法律法规较少,未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。条例的推出,明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为,能进一步规范和引导市场主体合法经营,引导行业健康发展。

  “设红线”

  改革开放四十余年,人口全国流动一直是中国经济繁荣的力量。最近几年来,流动人口越来越活跃地向一二线核心城市集聚,人们对租房的需求更加日益增长,推动了我国房屋租赁市场尤其是长租公寓行业快速发展。

  有数据显示,2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米,预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。数字惊人。此外,2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人,预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

  有人就有市场,有市场就有商业,就需要引导和规范。2016年,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。随后各大房企陆续布局长租公寓市场。数据显示,截至2019年12月,包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内,已经有超过20家企业陆续进军长租公寓市场。

  毫不例外。新生行业在快速发展的同时,也会暴露出一些急需解决的问题。

  2019年12月,住房和城乡建设部、国家发改委和公安部等六部委下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,意见指出近年来住房租赁市场秩序混乱,房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。

  黄卉表示,伴随着我国住房租赁行业的快速发展,市场参与主体的种类和数量不断扩大,市场运行的规则也日益复杂,过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。

  记者注意到,此次条例中加强了对住房租赁企业及其从业人员的管理。

  条例指出,住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息;隐瞒住房租赁的重要信息;以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段,诱骗或者迫使当事人接受服务;违规提供金融产品和服务;利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金;克扣或者延迟返还租金押金;泄露或者不当使用客户信息;以及法律、法规禁止的其他行为。

 “防暴雷”

  最近两年,各地长租公寓“暴雷”事件层出不穷,给房东和租客造成了损失。据中国青年报报道,2019年,53家长租公寓经营难以为继,其中资金链断裂及跑路的共有45家,4家企业被收购,4家拖欠或拒付房租。

  有些长租公寓还以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”方式,要求租客一次性支付大量租金,聚拢大笔租金后跑路。

  这次住房和城乡建设部发布的条例中,对上述行为做了相关的规定。条例强调,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似规定具有较为积极的意义,说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法持否定态度,这也是后续长租公寓企业创新的时候需要回避的内容。此类行为受到抑制,客观上也减少了长租公寓“暴雷”的风险。

  条例中还指出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

  针对长租公寓“暴雷”现象,58安居客房产研究院分院院长张波接受中国房地产报记者采访时表示,长租公寓机构的核心问题是模式本身无法实现很好的盈利,换言之目前长租公寓机构的盈利预期和用户租金的的接受度之间的矛盾依然普遍存在,在此背景下,长期收支倒挂并加之金融产品推动,难免会有“暴雷”现象产生。

  张波认为,长租公寓要达到持续合理的盈利水平,需从运营的规模转到长期稳定运营的层面,打磨产品,而不是追求房源数量。“长租公寓未来的市场依然很大,但运营方的确需要从长租公寓自身‘产品力’上多做文章,提升用户在长租公寓的差异化体验,来达到更高的收益水平。”

  “稳租金”

  对租客普遍反映强烈的租金上涨情况,条例中提出“稳租金”。

  条例要求,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

  根据安居客发布的《2020年8月份一线城市及新一线城市租房趋势报告》显示,8月份,北京平均租金为5026元/月,大兴区租房热度上升最快,环比增长23.2%;上海平均租金为3907元/月,各区租房热度环比普遍下滑。除虹口区出现了10.6%的环比涨幅以外,其他各区涨幅均在10%以下;广州平均租金为2694元/月,其中白云区环比涨幅最高,为7.9%。

  严跃进表示,此次条例对租金的规定有三个含义。第一,租金指导制度将加快建立,体现了政府对于租赁市场的导向,即形成地方“基准租金”的概念;第二,租金公示制度将加快建立,后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息;第三,租金监管制度将加快建立,“稳租金”概念提出,成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”,后续租赁市场发展的过程中,租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

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