艾仁智:地产行业净利润率回归到7%-8%

杨槟2019-07-19 14:23:22来源:中国房地产金融

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  随着行业竞争的不断加剧,行业并购的集中度越来越强。

  “2005 年发展至今,中国的债券市场发展迅猛,品种相对更多,也在资产证券化方面做了很多创新产品。2019 年、2020 年,是中国债券市场,尤其是公司债债券到期的高峰。”近日,在 2019 中国房地产金融论坛上,联合资信首席信用官、副总裁艾仁智表示,不同企业还债压力不同,业务集中度比较高的企业压力尤为明显。

  谈及过去一年偿债高峰,艾仁智对2018 年债市的不平静感触颇多。“从违约案例上看,无论是机构投资者,还是我们评级机构,跟灭火队员一样不断在灭火,就是因为整个资金市场债券的违约意想不到的会发生一些状况。”

  对于 2019 年债市违约与 2018 年债市违约的区别,2018 年主要是因为,“前几年投资过猛,杠杆用得太高。到了 2018 年面对金融收紧,财务马上发生收缩或掉头比较难,一段时间爆发违约,影响就比较大。”

  2019年的债市违约,艾仁智认为更多在于企业自身,比如说财报的质量问题、公司治理问题,有些企业可能是十年造假的一个企业,这种造假对于评级机构来讲,会加大核查财务真实性、关联交易风险的难度。“我觉得违约对于一个债券市场来说是一个常态,问题的关键还是要看一下到底是自身的问题,还是外部性的问题,还是其他的一些问题。”

  “我预计今年会好更多,因为整个政策面跟去年相比发生了比较大的变化,尤其是民企,因为现在资金还没有有效传导到民企里面,如果说短期资金偿债比较高的民企,我们会重点在关注。”艾仁智说。

  艾仁智称,2019 年的债务到期比较多,其实平台类企业、地产类企业,这两类企业是今年还债最大的一个高峰。“大家可以看出平台类企业不是完全没有风险。平台类的一些低层级中小平台的风险还是会关注,哪怕可能不是标准债券的违约,但它可能是一些非标方面产生的大发3d性违约。”

  关于房地产行业趋势以及中小型地产发展,艾仁智对地产行业进行全面的梳理。

  她认为,第一是地产行业的利润率。“根据公开数据统计分析,行业的平均利润率在 10%,今年最差的企业在 6% 左右,最后整个地产行业的净利润率能够回到 7%-8%。”艾仁智认为这将是未来的趋势。

  其次,地产公司如何思考布局不同区域。“有融资的能力是首先考虑的,接着是拿地的能力,值得思考的还有,拿哪些地?哪些货值?”艾仁智说道。

  艾仁智也表示,去年,有不少房企进入了长三角地区,但其在长三角地区的利润率很低。总的来说就是,“当前,长三角地区房企竞争尤为激烈,已延续到了中部地区,比如说西安、郑州、成都、重庆,利润率也在逐渐递减。”

  谈及到房企转型层面,艾仁智认为,部分房企从高周转拿地转型为自持一部分商业物业,然后做住宅性的配套性开发。但如果自持物业超过了10%、重资产比重大,地产公司整体资金的匹配很关键。

  随着行业竞争的不断加剧,行业并购的集中度越来越强,最终会涉及到并购重组。关于中小型地产公司的生存问题,中小企业是否可以依存,如何依存,也是大家需要关心的问题。

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