深圳停批“商务公寓”,明确杜绝“擦边球”现象

丁祖昱2020-08-14 08:53:15来源:丁祖昱评楼市

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  继7·15新政之后,深圳楼市又起波澜。

  7月31日下午,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》(下称“通知”),核心内容有三条:

  1、在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

  2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的,商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。

  3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

  我们认为,原先商务公寓的存在规避了很多原本对住宅的限制性调控政策,会造成一些资金从住宅流向商务公寓的炒作,在“7·15”深圳购房新政出台后,此次又进一步堵住了商务公寓的漏洞,防止炒作,调整供应结构,这对解决深圳房地产市场目前的一些问题,都是有好处的。

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  2018 年“深四条”

  也曾对商务公寓“动过刀”

  此次深圳停批商务公寓并非偶然,此前深圳曾对商务公寓“动过刀”。

  2018年7月31日,深圳出台“深四条”调控政策,其中规定:开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。

  2019年12月11日,深圳市住房和建设局一份《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》流出,里面提到:调整了商务公寓政策,取消了持续不到一年半的 2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

  彼时,深圳市住房和建设局介绍,之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定,原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。

  据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。 由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都优于写字楼,因此在市场上体现出了强大的生命力和冲击力。

  商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。但近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的,在深圳更是成为了投机炒作的对象。

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  深圳商务公寓

  在灰色地带里越陷越深

  过去,商务公寓在深圳一度受单身或刚需族欢迎,在深圳限购的大环境下如鱼得水,其不限购不限贷的属性又吸引了广大投资客的关注,同时商务公寓售价较住宅有一定优势,租金回报比更高。

  2020年,全球市场经历疫情黑天鹅的冲击,四大一线城市中,深圳率先回暖,也是从这时候开始,深圳出现了招商太子湾·湾玺、万科星城两个开售当天即售罄的“日光盘”商务公寓项目。

  此次新政前,在深圳住宅“一房难求”且单价高的背景下,商务公寓曾一度成为深圳及临深地区购房者用以投资的主要标的,前海、坂田等片区,走量明显。

  其中,少数能够提供学位积分的商务公寓更颇受追捧,在此背景下,2019年3月份,深圳福田某商务公寓项目曾出现开盘前购房者通宵排队的情形。

  这种现象背后深层次原因也揭露了深圳当下存在的问题:居住用地供应空间有限,供需严重失衡。

  不从根源遏制,深圳商务公寓在灰色地带里越陷越深。

  深圳以往土地规划中,商服与五分快3用地供应占比较大,住宅用地占比常年不及20%。2019年,深圳全年计划供应1200公顷建设用地,其中居住用地供应150公顷,占比12.5%,商业服务业用地及五分快3用地供应达到355公顷,占比达29.6%,超过居住供地2倍。

  深圳近年住房建设和土地供应变化情况(单位:公顷)

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  从房屋供应情况来看,近年来商务公寓供应套数逐步攀升,2019年总供应套数接近住宅套数的三分之一,成为住宅的非常重要的补充。

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  与商务公寓供应量增长相悖的是,深圳近年来的住宅供应量却在慢慢减少。克而瑞数据显示,2015年至2019年深圳住宅供应量分别是101150套、69274套、35081套、71838套、67527套,截止到2020年8月5日,今年深圳住宅供应仅27168套。

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  北京、上海等城市

  已停止审批公寓式办公项目

  直至今年7月底,深圳市才官宣彻底取消商务公寓审批,相比其他一线城市,深圳对商务公寓管控已显“宽容”。

  早在2017年,为维护房地产市场秩序,北京、上海等城市已停止审批公寓式办公项目。

  在这其中,北京最为严厉,明确要求了未来不允许个人购买商办项目,并且针对已经购买商办的客户群体,未来的转让也出现“限购”。

  上海主要是严管“类住宅”擦边球,尤其是违规销售、擅自改建投的项目,广州则是明确了满2年方可转让。

  从深圳此次对商务公寓管控来看,一方面对已批商务公寓项目转型做出了安排和指导,可转为可售型人才房,另外一方面在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,也能通过规划调整,让更多的住宅能够面世,来解决深圳整体市场的相关供应问题。

  部分城市针对商办相关调控

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  宣布停批商务公寓后

  市场受冷明显

  此次商务公寓新政,在一定程度上确实打击了投资行为。

  多位房产中介表示,深圳7·15新政出台后住宅房票紧缺,“在多个房产中介的朋友圈里看到,新政之前,中介每天推送的都是住宅,而新政之后朋友圈里推的都是商务公寓”。单价高达9.76万/㎡的前海嘉里商务中心,将备案的264套商务公寓全部推出后,开盘当天就全部售罄。

  公示信息显示,该公寓备案房源共计264套,均为商务公寓。主推户型建面56-120平,均价9.76万/平,装修费用1.5万/平,总价区间在546万/套-1169万/套。另有某公寓项目,有客户一次性买下10套公寓。

  据深圳市住建局此前透露,下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米,估计仍将有约10万套左右商务公寓处于已建、在建和正在审批阶段。按照深圳官方早期发布的“2020年深圳计划入市商品房情况”来看,2020年计划入市的商务公寓项目(或含公寓类产品项目)共42个,达到111.33万平方米,18732套。

  经我们调查发现,深圳7月31日宣布停批商务公寓后,市场内待售或现售的商务公寓项目受冷明显。

  克而瑞数据显示,宣布停批商务公寓的前一周,深圳商务公寓成交面积24863平方米,成交387套,停批商务公寓后,深圳商务公寓成交面积23346平方米,成交337套,成交面积及套数均有小幅下滑。

  “停批之后我们中介对于商务公寓的宣传又加了力度,基本上在我的朋友圈里天天都可以看到有关商务公寓的刷屏,但购房者的反应还是比较理性,二手的商务公寓因税费重,难脱手,流动性较差,购房者并不会忽略这些去因为它的‘绝版’而进行哄抢。”关于停批后市场的反应,深圳某中介机构的员工李明(化名)告诉我们。

  商务公寓因其不能过户、不带学位、以及税费和贷款上的局限,再加上5年限售的制约,在7月31日宣布停批后,观望情绪浓重。

  2020年,随着疫情后深圳市场的复苏,并在此之后呈现不分档次、不分产品销售全线飘红“过热”现象时,我就曾多次说过,深圳市场一定会迎来调控的相关政策,7月15日,高温不下的深圳楼市下了一剂猛药,祭出八项楼市调控政策。

  在当时,我认为,政策的实施效果还有待于进一步观察,未来政府也应该进一步思考,如何增加供应量,引导合理市场预期,让整体市场平衡稳定。并表示未来政府还有很多需要一起配合的事情。

  此次深圳停批商务公寓就是一个很好的补丁,从某种意义上讲,这一政策本身也有一定的政策延续性,并对已经批复的项目本身也做了相关的安排和指导,与上海、北京“一刀切”的政策相比,深圳的政策相对宽松,给出了一定转型空间。

  总体来看,深圳政策对未来市场也有一定的提醒作用,明确杜绝了“擦边球”现象,住宅就是住宅,商业就是商业,办公就是办公,如果办公的供应多了,那就应该在规划中进行调整,这也更有利于整体市场的平稳发展。

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