旭辉商业地产谋变

孟凡霞 荣蕾2019-07-11 08:33:35来源:北京商报

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  2016年曾规划出一幅商业地产蓝图的旭辉,在许下“五年时间500亿规模”愿景的承诺期中程,有了进一步的商业扩张动作。近日,旭辉对外宣布,成立旭辉集团商业地产管理总部(以下简称“旭辉商业”),原本的商业管理部和旭美商业将被并入旭辉商业。同时,旭辉方面表示,未来商业比重在整体业务版图中占比将会逐年增加,从而推动其“城市综合运营商”战略全面落地。这一举措被外界解读为旭辉商业地产的谋变之举。在业内人士看来,尽管对于商业板块的重视程度一直较高,近年来旭辉也热衷于四处高薪挖脚商业地产精英,但是从当前情况来看,其商办板块的销售收入及租金收入,商业地产仍然谈不上出彩。对于旭辉而言,须尽快确定出一条适合自身的商业运营路径,并打造出一个标杆项目形成品牌效应,这是圆梦商业愿景的必经之路。

  成立旭辉商业

  这份名为《旭辉集团成立商业总部,发力核心城市精品商业》的公开信,将旭辉商业地产板块的调整全盘托出:旭辉集团将成立旭辉集团商业地产管理总部(以下简称“旭辉商业”),负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。旭辉方面称,这也是继6月成立江苏区域集团以来,旭辉再一次为实现二五战略目标推行组织优化变革。

  商业框架调整之外,旭辉商业的领导班子和人事布局也得以确立。在集团层面,新成立的旭辉商业总裁将由旭辉集团总裁林峰兼任;旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。在区域层面,将由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管,从而整体推进商业项目的高品质落地,并实现与住宅开发最大程度的协同。

  此外,对于布局方向以及业务比重,林峰表示,旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加,从而推动旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

 50%从何而来

  “可能十年后你再看旭辉,就和香港新鸿基一样,有一半是开发业务,有一半是收租的业务。”2019年3月业绩会上,旭辉董事长林中向外界如是描述自己想要看到的“十年后的旭辉”,在他的愿景展望中,那个时候旭辉商业板块的占比达到了50%。

  未来商业占比一半,可见旭辉对于商业地产板块的重视。而实际上,早在2016年,旭辉曾向外界规划出一幅更大的商业地产蓝图——五年时间500亿元规模。彼时旭辉商业事业部CEO蒋达强在接受媒体采访时表示:“旭辉商业将以每年3-5个项目扩张,并在五年后达到500亿元的资产规模,2021年开业25-30个商业项目,未来五年还会分拆商业上市。”

  根据媒体报道,彼时旭辉的商业项目布局在上海、合肥、长沙等一二线城市,管理面积达到70万平方米,总资产规模达到100亿元。如果想要在五年内达到500亿元的资产规模,旭辉商业则需要将当时的规模翻5倍。

  不过,自蒋达强2018年初离任后,旭辉方面似乎鲜少在公开场合高调谈及昔日的商业地产计划。而根据相关数据披露,当前的旭辉距离此前许下的“五年时间500亿规模”愿景,仍有很长一段距离。

  来自旭辉方面的资料显示,截至2018年底,旭辉旗下商业项目运营管理面积已逾百万平方米。另据该集团2018年报,旭辉于2018年的租金收入约为2.37亿元,同比上升151%。2018年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城,有关增长主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置汇旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

  物业出租方面,截至2018年12月31日,旭辉共有16项投资物业,其中10项投资物业已开始出租。

  “单纯看这两年物业的投资收益,商业地产的投资增值机会其实不如住宅五分快3,或者说住宅规模比重大的房企这两年反而业绩成长较快。商业地产本身有两个缺点:第一是金融创新不到位,导致商业地产最终和商业零售没有太多差异,或者说没有用类似证券化的工具去进行包装;第二是投资客更多关注沿街商铺,但其他商铺去化并不好,租金收益也受限。” 财经评论员严跃进表示,类似问题反过来也要求地产商积极研究相关问题,同时注重对投资收益率的提高等内容。

  慢半拍的缺陷

  从稍早前坊间流传并热议的“千万年薪挖角商业巨头”,到现如今新设商业地产管理总部并由企业总裁亲自挂帅,无不印证了旭辉对商业地产的偏爱与发力。在外界看来,旭辉商业架构的变化背后是旭辉发力商业地产的信号,意味着其商业板块发展将逐渐提速。

  不过有观点认为,商业地产是一个需要前置规划的长周期领域,和其他前序梯队房企相比,现在还在搭建专业运营团队的旭辉显然已经慢了一拍。

  一位不愿具名的行业专家分析认为,当前市场形势下,旭辉再发力商业地产实际上也面临着较大压力。一方面,商业地产渐成房企发展标配,越来越多的房企入局并成为商业地产“大蛋糕”的抢食者;据克而瑞地新引力统计,TOP 50房企中,逾八成皆已进军商业。从TOP 50房企商业地产的不同发展阶段来看,超70%处于初期发展阶段,说明布局商业地产的后进者纷至沓来。另一方面,旭辉商业品牌力尚有不足,缺少让业内外印象深刻的标杆项目。

  据了解,目前旭辉商业的产品线分为三类,一是定位于区域商业中心的旭辉广场,属于中型购物中心,面积在8万平方米以上;二是社区型旭辉广场,面积在5万-8万平方米;三是旭辉U天地,定位于街区式购物广场,面积为3万平方米以下。不过上述行业专家认为,旭辉三类产品线,仍须下功夫打磨特色。

  就商业地产长短期目标等问题,旭辉方面回应北京商报记者称,2019年商业项目租金收入有望翻倍,未来五年,旭辉商业的规划管理规模近40万平方米,将有多个优质商业项目相继入市,其中包括浦东洋泾的“最美菜场”项目、上海新天地项目、上海杨浦项目、上海长寿路项目、北京拱辰项目以及重庆悦来项目等。

  旭辉方面表示,随着更多优质商业项目的落成,商业在旭辉整体业务版图中占比会逐年增加。

  “对于旭辉而言,须尽快确定出一条适合自身的商业运营路径,并打造出一个标杆项目形成品牌效应,这是旭辉圆梦商业愿景的必经之路。”上述行业专家如是说道。

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