金地商置快增长下的规模诉求

翁晓琳2019-09-09 08:57:45来源:中房报

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  金地商置集团有限公司(以下简称“金地商置”,00535.HK)的步伐正在走得更快,9月3日公告了前八个月累计合约销售总额约360.92亿元,同比大增48%,这一数字甚至可以挤进房企前六十名。

  作为金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地集团”,600383.SH)旗下商业平台,发展势头并不弱。规模与利润双增长的背后,是不断增长的增加优质土地储备,今年上半年一二线城市土地占比高达90%。

  对于公司接下来的发展,金地商置对中国房地产报记者表示:“虽然今年上半年我们的销售业绩取得了一定程度的增长,但市场仍充满各种不确定性,我们将继续通过打造满足客户需求的产品,不断提升自身的经营水平和管理效率,力争持续获得高质量的成长和发展。”

  重点布局一线城市

  8月29日,北京经济大发3d开发区河西区综合性商业金融服务业用地挂牌出让结果公示,龙湖拿下了该地块。但在竞争名单中,出现了金地商置的名字。

  金地商置在北京并非默默无闻,今年2月北京年后首场土地拍卖上,其就以24.6亿元总价落子大兴区黄村镇。这宗地块要求商品住房销售均价不超过5.58万元/平方米,且最高销售单价不得超过5.85万元/平方米。

  痴迷于限竞房地块,也是因为金地商置在此尝到了甜头。2017年10月30日,金地商置就以36亿元拿下了同一区位的限竞房地块,当时要求商品住房销售均价不超过5.5万元/平方米,且最高销售单价不得超过5.78万元/平方米。

  这次拿地被业内称之为是“捡漏”,2018年9月上述地块变身为金地悦风华推出市场,10个月去化已经高达98%,成为流量红盘。作为金地商置在北京开发的第一个“风华系”产品,也是第一个采用中高端产品系打造限竞房的项目,用高品质击破北京限竞房去化僵局,获得了市场的追捧。

  而金地商置并不满足于在北京扩大战局,上海也成为了另一个主战场。在2018年年报中特别提及,“位于北京及上海的项目总楼面面积约53.9万平方米,占比约20%,该等项目相信能为本集团带来可观利润及现金流。”

  中国房地产报记者仔细查阅了2015年至2018年年报发现,一线城市占比高一直是金地商置的特点,这四年分别达到了34%、23%、21%、23%,今年上半年为25%。

  对于一线城市拿地多的原因,金地商置对中国房地产报记者表示:“公司以商办综合体及创新业务的投资开发运营为主,对投资物业的回报稳定性、价值潜力及资本市场认可度等方面都有较高的要求。一线城市无论从城市发展水平、综合经济一分11选5、辐射带动能力等方面都有显著优势。”

  加速拿地和销售

  事实上,对于房企来说,拥有一定规模及优质的土地储备是重要的发展基础,而以具竞争力的价格收购土地储备更是规模踏上新台阶的关键。

  金地商置前身是新加坡星狮集团旗下的地产公司星狮地产。2012年金地集团完成收购时,公司持有资产并不多,仅上海的一幅74.5万平方米住宅地块和北京、深圳两处每年租金收入约1.5亿元的物业。

  所以金地商置最开始的扩张,是由母公司金地集团输血,贡献已有项目,维持初期的成长,得以形成收益闭环后,后期公司就大肆收购拥有优质土储的地产公司。

  单单2015年,金地商置就进行了5次收购。2016年11月,又完成对广电地产74%股权的收购,从而获取500万平方米左右的土地储备,成功打开了广州市场。

  年报显示,2015年至2018年,金地商置获取的土地总建筑面积分别为210万平方米、251万平方米、406万平方米、273万平方米。虽然去年有所下滑,但今年上半年金地商置再次提速,获取了254万平方米的土地储备,已经接近去年全年的获取面积。

  有接近金地商置的人士对中国房地产报记者透露:“金地商置不可能一直依靠母公司金地集团进行输血,它需要自己拿地自己存活,收并购是降低拿地成本的好方法,所以金地商置的规模得以迅速扩大。”

  截至2014年年底,金地商置的收入还在负增长,到2015年年底,凭借着销售额突破112亿元,公司收入达到了42亿元,同比大增95.6%。在这之后金地商置的销售额节节高升,从2016年的201.5亿元增长至2018年490.3亿元。

  值得注意的是,因为去年销售额增幅只有8%,今年上半年,金地商置加速推货,进行销售,达到了261.68亿元,同比大增64%。

  金地商置对中国房地产报记者透露:“今年上半年,一二线城市的市场表现相对良好,为销售实现奠定了基础。在销售管控上,基于对市场的认识和对趋势的判断,从2019年初,就开始通过紧抓开盘去化、促进认购转签等一系列营销举措。还注重产品力的打造,为销售创造条件。”

  商业平台仍以住宅销售为主

  虽然金地商置自称是商业平台,不过目前物业租赁收入在其总收入占比中依然较小。数据显示,2015年至2018年物业租赁收入分别为1.83亿元、2.59亿元、3.56亿元、5.07亿元。今年上半年为2.8亿元,同比上升28%。

  金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊此前表示,尽管未来公司持有型物业比重将逐渐增加,但出于经营现金流考虑,未来数年的方向是通过发展快速周转的住宅物业扩大规模,从而提升盈利水平。

  仔细查看2018年年报也可以发现,金地商置在住宅开发和投资物业是有所侧重。例如北京的10个项目其中7个是纯住宅项目,2个是住宅加商业项目,仅有1个用于出租。上海拥有15个项目,其中11个项目是投资物业或用于出租。

  金地商置董秘黄灏贤此前在论坛上也透露过,金地商置会把大部份投资额度放在销售型物业上,“例如我们一年预算投资100亿元,约85亿元投资于销售型物业,15亿元在自持商业上。”

  实际上,金地商置还是希望能提高持有型物业的收入,2016年开始投资及管理五分快3园,计划在一线及二线热门城市集中发展。“我们未来的重点是希望把五分快3园做大,因为五分快3园地价便宜,引入质素公司租赁后,租金回报比购物中心、办公室更好。”黄灏贤指出。

  2019年半年报显示,目前在运营的深圳威新科技园一二期出租率达 97%,北京搜狐网络大厦、上海八号桥项目出租率均为 100%。位于南京、济南、北京、上海、深圳等地的商业综合体项目,预计全部竣工后能带来15亿元租金及管理费收入。

  另一方面,金地商置也是为了改善公司的财务结构。虽然今年上半年公司收入大幅度上升,但因为扩张,债务也同步上升。数据显示,负债净额率较去年同期增长50%,至64%;负债净额比期初增长约73.58亿元,至93.18亿元,公司资产负债率达到77.75%。

  金地商置对中国房地产报记者表示:“上半年出于对市场形势的判断和自身战略发展的需求,我们适度加大了投资力度,重点选取了一二线城市的优质地块,以补充土地储备。但公司上半年负债率在行业中仍处于良好水平,我们会结合整体市场情况及公司的财务状况,合理平衡负债水平及公司发展。”

  一直以来,金地商置管理层都强调,“不会为了冲规模而牺牲利益”,但公司在加速扩张中,负债增长也是不可避免的。金地商置如何维持高增长、低杠杆、低融资成本及高毛利,依然是不小的难题。

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