三季度超七成房企市值下跌 高成本融资成常态

付珊珊2019-10-15 09:34:53来源:中房报

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  “十一”黄金周后,房地产开发板块涨势强劲。10月8日节后第一天,房地产开发板块上涨 0.9%,截至10月10 日,房地产开发板块已实现三连阳 ,当日继续上 涨0.49%。连续数日的上涨为地产股四季度表现迎得开门红,但回顾整个三季度,地产股却深陷下跌模式。

  据中国房地产报记者统计,三季度末市值百强房企的市值总和为 49227 亿元,相比上半年末市值总和缩水超3000 亿元 ,跌幅约6.8%。

  今年三季度正值上市房企中期业绩发布,这为地产股在三季度的稳定提供支撑,但7月底政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,地产股下挫严重,即使上半年房企业绩超预期也难以挽回地产股总市值缩水的颓势。良好的销售业绩虽然能够助推上市房企股价短期回升,但一直以来,房企的销售额和股价却并非成正比,多数上市房企的市值和其销售额有较大偏差。

  从三季度地产股的涨跌走势中也可看出,目前影响房企股价和市值的一个重要因素依然是政策。房企的股价对政策有高度敏感性,楼市调控、信贷政策等方面的风吹草动都会即时传达并反映在股价上。

  此外,三季度百强市值房企普遍下跌,股价回落,加之本期内房企融资环境持续恶化,融资渠道收窄,汇率波动使得房企美元债融资成本上升,在这种复杂环境下,房企前三季度债券融资成本已经比2018年全年有所上升,房企发美元债的票面利率超过 10%已逐渐成为常态。

  销售额与市值有偏差 资本市场更看重净资产

  影响股价涨跌的因素很多,但股价在一定程度上反映的是投资者对股票的预期,而影响投资者对股票预期的一个重要因素即该公司的业绩情况。

  继二季度地产股受挫之后,房企半年报季又为地产股股价修复回升提供了动因。7 月,虽然外界报道房企生存环境日益艰难,但是企业业绩却依然亮眼,结算增加、毛利率提升等因素导致市场普遍认为房企中期业绩“超预期”。主流房企中,保利发展、绿地控股、阳光城、金科股份、蓝光发展、大悦城等多家房企净利润增速不低于 40%,强劲的业绩增速有力支撑了其股价上涨,根据记者统计,这几家房企7月总市值也分别环比上涨13.41% 、5.71%、4.32% 、7.13% 、 0.64%、10.9%。 8 月上市房企半年报密集发布,再次印证房企上半年业绩确定性,投资者的信心回升,直接带动8 月中下旬房地产开发板块指数强势上涨两周,9 月份地产股更是显著回升,房地产开发板块当月整体上涨 0.38%。

  此外,9 月份正值房地产行业传统的销售旺季,房企也使出浑身解数进行营销战术抢收,在各房企花式营销加持下,房企 9 月销售业绩创新高,前三季度不少房企销售额环比大幅增长,如世茂、禹洲等房企前 9 月销售额环比增幅均在40%以上。

  但是一直以来,房企的销售额和市值就存在不匹配的情况,例如在记者统计中,三季度市值规模达到千亿以上的房 企有14家 ,而2018年销售额达到千亿级别的房企已经达到30家,今年这一数量还在呈上涨趋势。

  多数房企的销售额普遍高于其总市值。在上半年房企销售额TOP15房企中,有11家房企的销售额高于其总市值,仅有4家房企总市值高于其销售额。一般而言,三季度的房企总市值和 2019 年全年总市值预计不会有太大幅度波动,而房企的销售额增速较快,全年销售额预计将会比三季度销售额还会有一定幅度的提升,这样比较,销售 TOP15房企中预计总市值高于销售额的房企数量还会减少。

  在上半年销售额 TOP15 房企中,销售额和总市值偏差较大的是阳光城,其上半年销售额已经接近千亿,但其目前的总市值仅有239亿元,总市值不到其销售额的 1/3。

  一位50强房企首席财务官对中国房地产报记者表示,股票的估值更多是看净资产、匹配一定的市净率,以及净利润、匹配一定的市盈率,来综合考虑市值。如果一些房企销售规模很大,但净资产较少,则可能市值会较低。

  从15家房企销售额和总市值的偏差幅度来看,中海地产、华润置地、龙湖集团和招商蛇口总市值表现优于其销售额,其中,港股三家企业比较明显的特征是持有一定规模的优质资产,利润率较高,属于资产型和利润型企业,而地产央企招商蛇口在市值方面也具有一定优势。

  政策导向影响迅猛 市值下跌成大趋势

  虽然良好的业绩能够助推房企股价上涨,但相比业绩因素,政策层面的影响来的更为直接迅猛。地产股在二季度持续低迷之后,三季度开门迎来一波修复反弹,然而这股上涨势头在 7 月末被扼杀。7 月 30 日,中共中央政治局会议再次定调房地产,同时指出不将房地产作为短期刺激经济的手段。有业内人士分析称,这或许意味着各地目前的调控政策暂时不会往宽松方向发展,甚至在个别连续上涨的地区,还将更加落实调控从严从紧。

  这种悲观情绪也直接传导至房地产股价。7 月 31 日,地产股集体应声下跌。截至收盘,当日 A 股135 只房地五分快3股票平均跌幅达1.51%,一天蒸发总市值达 545 亿 元。碧桂园下跌 1.84%,中国恒大下跌 1.18%,世茂房地产、旭辉控股等企业均有不同程度下跌。

  这一政策层面的影响,使得地产股开启五连阴,自 7 月 31 日起,房地产开发板块指数连续五天下挫。此后,地产股便一蹶不振,一直到 8 月中下旬,房企中期业绩密集发布,地产股股价有所回升。

  但从整个三季度来看,市值百强房企仍以下跌为主基调,在数量上,三季度总市值下跌的房企占比超过七成。其中下跌幅度最 大的前十家房企分别为市北高新、新城控股、上实发展、泰禾集团、嘉里建设、张江高科、泛海控股 、中国恒大、九龙仓 置业以及太古地产。

  从政策层面来看,除了房地产行业的收紧政策,三季度房企市值普遍缩水还与大盘走势相关。国际环境复杂多变,汇率波动等因素使得国内股票市场处于动荡之中,受此影响,地产股走势也相对疲弱。

  房企发外债融资成本升高 超10%利率成常态

  除了业绩和政策因素,金融方面也是影响房企市值表现的关键因素。

  房地产行业是资金密集型行业,融资对房企生存发展至关重要。房企融资和股价波动也是相辅相成,相互作用。融资收紧,房企资金压力巨大,会影响投资者对房企后续发展的信心,导致股价波动,尤其一旦出现资金链紧张,经营出现困难,则股价下跌是大概率事件。

  股价大幅回落,对于目前急于筹措资金的房企而言,客观上会令其增发等再融资计划变得事倍功半,即使上市公司想利用股权融资,但低股价使得这种融资计划即使获得批复,也变得“不划算”。在此情况下,开发商不得不借道海外债的融资渠道以解燃眉之急,其中发行美元债是房企惯用方式。

  具体到房企来看,克而瑞数据显示,9 月房企融资总额最高的是金 科 股 份 ,融资总额达127.65 亿 元,其中包含多项信托贷款、银行贷款等融资。此外,碧桂园融资量也较大,于境外分别发行了 78.3 亿元的可换股债券,以及 5 亿美元的境外优先票据,境内发行了 18.5 亿元的公司债。

  融资成本方面,今年前 9 月房企境外债券融资成本达 8.08%,比2018 年全年上升 0.5 个百分点。9月单月来看,房企平均融资成本为6.47%,环比上升 0.76%;其中境外债券单月融资成本 6.85%,环比下降 0.10 个百分点,克而瑞在其融资报告中指出,境外债融资成本下降主要由于碧桂园发行了一 笔78.3 亿港元的有抵押可换股债券,利率为 4.5%,数额较大,从而拉低了 9 月的融资成本,若剔除碧桂园发行的这一笔债券,则 9 月房企的单月融资成本为 6.83%,境外融资成本为 7.5%,分别环比上升 1.22和 0.55个百分点。

  根据中国房地产报记者不完全统计,三季度有近 10 家房企发行美元债的利率超过 10%,其中包括佳源国际控股、大发地产、正商地产、花样年控股、景瑞控股、中梁控股等房企。目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难以及融资成本持续上涨的困境,利率超过 10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

  (此文刊于中国房地产报10月14日07版 责任编辑  徐妍)

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