涉嫌围标厦门“百亿地王”?中骏“壳”之谜

唐珊珊2020-04-29 14:08:50来源:中房报

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  一场史诗级的土拍,一宗百亿地王,一位神秘买家,厦门的这场土拍变得扑朔迷离。尽管土拍已过去数日,但围绕福建首宗百亿地王的话题仍在发酵。

  4月22日,厦门诞生了福建首宗百亿地王,上海泰鸣贸易有限公司(以下简称“上海泰鸣”)以103.55亿元拿下思明2020P01地块,楼面价50598元/平方米,溢价率43.82%。打破了2019年底建发创下的75.25亿元纪录。

  一家刚成立的公司以百亿为代价造出厦门“地王”,从中海、金茂、绿地等龙头房企口中夺食,究竟谁是背后的神秘买家?是否有猫腻?外界纷争不一。

  首先是地块的特殊性,资料显示,该地块是思明区时隔十年再次出让住宅用地,据悉,该区上次出让土地是在2010年(现小区名分别是中铁海曦、观海澜庭)。

  其次,拿下这宗“宝藏地块”的,竟然是一家注册仅18天,注册资金仅100万的“新手”公司,且不论其是如何跨过重重资质审核门槛,仅凭其以一己之力从众规模房企“口中夺食”,也足以引得围观。

  随着事件的进一步发酵,谁是“上海泰鸣”背后的人成为事件的焦点,尽管多个线索均指向中骏集团控股(HK.01966,以下简称“中骏”),但4月27日晚间,有投资者在询问董秘上海泰鸣贸易有限公司(以下简称“上海泰鸣”)是否为中骏地产子公司时?董秘未予以明确回答,中骏方面则坚称两家公司之间并无关联。

  在中骏集团连续否认的同时,亦有媒体指出,在竞拍现场,中骏集团和上海泰鸣同时出现,并且交替竞价,使得地价屡被抬高,这块百亿元的高价地是否“围标”,这有待于厦门市政府部门的进一步调查。

 “马甲”背后,谁在说谎?

  土拍结束,对于业内盛传上海泰鸣是中骏的“马甲”公司,中骏集团第一时间对外辟谣,否认拿地事项,不过耐人寻味的是工商数据查询信息又显示出二者千丝万缕的联系。

  企查查资料显示,上海泰鸣成立于2020年4月9日,注册资本金100万元人民币,法人代表为蔡思鹏,企业类型为港澳台法人独资公司,股权穿透可见其全资控股股东为达源国际有限公司(英文注册名:TIME SOURCE INTERNATIONAL LIMITED),2017年9月6日在中国香港注册成立。

  根据香港公司网上查册中心资料显示,达源国际董事是黄伦,现年33岁,与中骏董事会主席兼总裁黄朝阳的儿子同名,年纪相仿,资料显示,黄朝阳之子目前在中骏集团担任执行董事兼助理总裁。

  达源国际的股东为“悦泰发展有限公司”,英文名:CHEERFUL TIME DEVELOPMENT LIMITED,董事为陈元来,与中骏集团董事会副主席陈元来同名,此人现任中骏集团董事会副主席,是中骏集团的创始人之一,拥有中骏5.03%的股份。

  股权穿透可见,悦泰发展的股东为“保信(中国)置业投资控股有限公司”,2018年财报资料显示,保信(中国)置业投资控股有限公司是中骏的二级子公司。

  值得关注的是,上海泰鸣的公司注册地址在百度地图上显示为一个街道社区相关组织机构办公室,企查查显示,截至4月29日,该地址注册公司数目高达1590家。

  同样的操作在厦门土拍市场并非首次上演。

  2019年12月,厦门市曾出让两宗岛内地块,其中枋湖2019P05地块被厦门恒融晨以总价75.25亿元,楼面价43123元/平方米收入囊中,企查查显示,厦门恒融晨注册时间为2019年12月6日,成立时间不足一月,注册资本为500万元人民币 。

  据当时在场企业回忆,彼时参与竞拍的有建发股份,平安不动产、鸿荣源、恒兴集团、中国金茂等多家规模房企,彼时中骏也在其中,该宗地块起拍价是61.08亿元,土拍开始后,中骏第一个举牌直接加价12.42亿元,使该地块总价飙至73.5亿元。尽管岛内地块一直被诸房企视为“必争之地”,但如此高的门槛还是让很多房企望而却步,最终,该宗地块花落成立不满一月的厦门恒融晨。

  股权穿透可见,厦门恒融晨原控股人林晨娟、施汉彬在拿下2019P05地块次日,便将全部股权质押给厦门益悦置业有限公司(简称“厦门益悦”),而厦门益悦为厦门本土房企建发股份间接持股的子公司。2020年3月,林晨娟将其所持公司45%股权,转让给厦门益悦,目前,厦门恒融晨分别由林晨娟、施汉彬、厦门益悦持股54%、1%、45%。,由于占股不足50%,厦门恒融晨将不会被建发股份并表。

  “以壳公司拿地在行业内很常见,企业注册新壳一般出于两点考虑:一是为了将来方便引入合作方;二是有意隐瞒出财务表,这种操作可以避免增加企业负债。”北京某TOP30国企财务总监认为。

  也有业内人士表示:房企此番操作或许也是为零规避一些监管。深交所下发的〔2016〕713号文件中曾规定,发行人竞拍土地若存在“地王”等囤地炒地、哄抬地价等情形,将被限制债券发行等融资。

 “地王”账本,谁在受益?

  “壳”背后都关联着利益,谁是最终受益者,自然会随着时间浮出水面。而那些明里暗里的借“壳”规则在当下的商业环境里并不让人陌生。

  中骏的底气是什么?不得不说中骏老板黄朝阳和闽系商人的抱团取暖。

  黄朝阳原籍福建泉州南安,最早做机械和电器起家,2007年正式做房地产,当年拿下泉州地王。过去数年间,这家房企朝着“千亿目标”开足马力,不时留下地王身影。

  梳理一下厦门岛内“黄金地块”历届地王得主,会发现中骏和建发集团几乎轮流坐庄。如果说建发集团屡得地王凭借的是其厦门市属国有企业的背景,那么生于草莽的民营企业中骏则显得颇为特别。

  资料显示,2018年,厦门岛内时隔5年再推地,建发和中骏分别以57亿元和59.4亿元总价各拿一块;2019年,岛内三场土拍中,建发拿下一宗,其余两宗均被中骏收入囊中。其中,厦门岛内湖里2019P01地块最终以总价59.4亿元被中骏竞得,这一价格也刷新了厦门土地总价和岛外楼面单价纪录,时隔一年,中骏的身影再次隐现在“新地王”背后。

  闽系商人本身比较低调,喜欢闷声发财,不太喜欢别外界把他们作为一个类别放到镁光灯下聚焦,但私下却比较抱团。

  2020年中骏在香港上市,当年大家就这家福建民营企业进行了一轮挖底关注。彼时,这家公司大部分项目在泉州、厦门,据说其“具有非常庞大的资源优势”。

  中骏上市的时候就得到当地商业大鳄的捧场:比如福建国企象屿集团投资1000万美元;安踏集团总裁丁世忠个人1500万美元。

  可以说,黄朝阳的崛起,闽系,特别是泉州商帮朋友们的帮衬不可或缺。

  抛开“马甲”之争不说,这个“地王”账本倒也值得好好考量。

  尽管“地王”含金量颇足,但终究利润空间才是根本。资料显示,此次上海泰鸣拿下的2020P01地块有规定宗地内商品住房的销售均价不得超过70800元/平方米,5万多的成本价也意味着利润空间十分有限。数据显示,2019年厦门岛内商品住宅成交27.77万平方米,同比上涨92.69%,但均价由于受岛外低价项目剧增影响,整体均价回落至38509元/平方米,较2018年下跌近1500元,未来项目入市如何定价将是道难题。

  “厦门楼市比较特殊,岛内、岛外价格差别很大。在厦门本地人眼里,思明和湖里是市区,交通、商业配套成熟,岛内人购买力也强,此前建发玺樾和中骏天宸开盘去化率都达到8成以上,分别位列厦门2019年销售排行榜前三,在眼下环境中,周转快很重要。”厦门一位岛外项目营销副总监告诉记者。

  尽管中骏给自己的定位是全国型房企,但从其战略布局来看,厦门一直有着特别的地位。

  财报数据显示,中骏2019年实现合同销售额达805.01亿元人民币,其中包括合营公司及联营公司合同销售额约401.46亿元人民币,累计合同销售面积6,324,700平方米,目前在售项目超150个,分别分布在37座城市,主要集中在二线和重点三线城市。

  从其2019年各城市项目销售面积和销售金额占比来看,厦门仅次于其重仓的重庆,2019年,该地区项目销售总面积达142468万平方米,销售额76.12亿元人民币,占总销售额9.5%。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为:“尽管思明2020P01地块单价超5万元,创下岛内地价新高,但该地块位于思明区云顶中路与莲前路交叉口西南侧,地理位置极佳,周边各类配套建设较为成熟,教育、医疗资源十分优质,未来项目入市上涨空间也可期。”

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