新城悦服务:别样的“圈地”

陈传希2020-07-31 09:19:43来源:乐居财经研究院

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  10天前,新城悦服务披露年中业绩预告,预计2020上半年归母净利润同比增长至少50%。2019年同期,新城悦服务归母净利润约1.17亿元。也就是说,新城悦服务的归母净利润至少约1.75亿元。

  据新城悦服务,归母净利润的增长主要由于集团的在管面积增加;以及完成收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权;增值服务收入上升,尤其是社区增值服务及智慧园区服务。

  而这都与公司的“圈地”运动关系密切。

  【上市以来仅2项收购】

  新城悦服务于2018年1月16日上市。上市后,公司仅进行了2笔收购。其中一笔是2019年5月6日,2994.15万元收购海数渊信息科技有限公司(“上海数渊”)全部股权,上海数渊主要从事与智能家居室内产品及智能停车系统产品有关的研究、销售及施工。另一笔就是,2020年5月7日,1.05亿收购成都诚悦时代物业服务有限公司(“诚悦时代物业”)。

  其中,上海数渊可使新城悦服务管理的物业发展成智能社区,此外,还可将公司的服务范围从公共区域扩大到室内的能力。而成都诚悦时代物业服务有限公司主要从事提供以住宅、商业、写字楼、五分快3园区为主的综合性物业服务。截至2019年底,该公司的总建筑面积约为522万平方米,其包括在管项目如成都市春熙路商圈的地标性写字楼项目,成都时代广场。这项项收购不仅增强了公司管理面积,还将进一步提升其在商业写字楼的管理能力,也进一步增强了公司在川渝市场的市场占有率及品牌影响力。

  2018年11月6日,新城悦服务成功上市,上市所得款项总净额约为5.384亿元。据招股书披露 的计划用途,其中约60%(约3.23亿元)用于收购物业服务公司及获取物 业管理项目,预计在2021年12月31日前 用完。截至目前,两项收购代价共计约1.35亿元,收购资金用途仅约41.8%。

  【别样的 “圈地”】

  截至2019年12月31日,新城悦服务的在管面积为6020万平方米,较2018年末净增加1730万平方米,增幅约40.3%;公司的合约面积为1.528亿平方米,较2018年末净增加36.2%。

  在并无收购加持下,新城悦服务2019年新增第三方合约面积达到1010万平方米,其中超过70%是新项目。

  究其原因,新城悦服务2019年增加了拓展的渠道,与中小型区域房地产开发商设立了合资物业管理公司,这些合资物业管理公司将接管这些开发商正在开发的和未来开发的所有房地产项目。2019年,新城悦服务一共与3个房地产商设立合资公司,一共锁定了超过800万平方米的潜在管理面积。

  2019年,新城悦服务物业管理服务的毛利率达到了28.5%,较2018年提高了0.7个百分点。其中一个原因就是公司的新项目比例持续提升贡献了,新项目一般具有更高的毛利率。

  虽然新城悦服务收购事项并不多,但伴随着规模扩大,公司随着上市降下去的负债率也在上涨。2017年至2019年,新城悦服务的资产负债率分别约为76.76%、44.14%、56.04%。

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