高溢价疯狂补仓,“环京地主”隆基泰和负重突围

唐珊珊2020-07-31 09:32:26来源:中房报

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  对于隆基泰和集团董事长魏少军来说:雄安的地能否解冻,已经不重要了,眼下走出环京才有未来可言。

  今年上半年,尽管疫情阴霾未散,但隆基泰和却已频繁奔波在成都,西安的土拍市场。7月29日,房地产企业2020年上半年拿地数据显示,隆基泰和今年上半年拿地金额为65亿元,行业排名第68,这一数据已超其2019年全年拿地总额,反观其今年上半年的销售业绩,仅为160.2亿元,此番拿地可谓下了血本。

  尽管在京城地产圈,隆基泰和置业有限公司(以下简称:隆基泰和)名不见经传,但其在环京区域却有一个响亮名号“河北保定一哥”,几乎所有河北下辖市,都有隆基泰和的项目。隆基泰和最为高光的时刻是在2017年,彼时雄安新区设立,手握万亩雄安新区土储的隆基泰和如同买中了头彩,一夜之间被推上风口,但自从雄安禁止地产开发后,隆基泰和的命运便发生了转折,那些地如同纸上黄金,兑现遥遥无期。

  “不仅仅是雄安,隆基泰和的土地储备主要集中在环京区域,受限购政策影响很大,外拓是必然要走的一步棋,今年疫情使他们加快了进程。”廊坊一新盘项目营销总李伟在接受中国房地产报记者采访时表示。

  高溢价疯狂拿地

  也许是受够了“环京”的苦,隆基泰和选择远走,在“拿不起”的北上广和“不敢拿”的三四线城市之间,魏少军最终选定了热二线城市成都和西安。

  今年2月,隆基泰和出现在成都土拍市场,拍下了成都龙泉驿区的一宗纯住宅用地,该地块起拍价约5600元/平方米,成交价约11000元/平方米,土地溢价率96.4%,这也是隆基泰和蛰伏三年后首次出现在公开土地市场。

  5月19日,隆基泰和再斥巨资抢得成华区龙潭街道一幅约68亩纯住宅用地,该地块起拍楼面价9200元/平方米,成交楼面价约14500元/平方米,溢价约57%。;7天后,其又以12.96亿获得成都温江区逾108亩土地,溢价率20%。

  随后,隆基泰和入西安,先后摘得两宗纯住宅用地,其中一块是西安软件新城,隆基泰和以7.1863亿元最高地价限价+4.05亿元公办学校建设资金拿下了53.629亩居住用地,有人给他算了笔账,这宗地溢价64.16%,楼面地价达13469元/平方米,价格直逼西安住宅单价地王,此番大手笔,在当时的西安地产圈引起不小的轰动。

  公开资料显示,自2015年以来,隆基泰和在公开土拍市场仅拿过5宗地,而今年上半年拿地已超过去两年总和,且入手地块均为纯住宅用地,从拿地价格来看,除了今年2月20日,在河北保定临近东湖区域拿的一宗居住用地,其他地块基本都是高溢价摘得。

  “扩张型企业一般都会选择纯住宅用地,因为可以通过高周转策略迅速回笼资金,但加快的扩张节奏也势必会给使企业负债增加。”上海地产研究院陈硕在接受记者采访时表示。

  花式质押股权

  虽然根据克而瑞公布的销售数据显示,隆基泰和2017年、2018年、2019年销售额分别为235.1亿元、424.4亿元、420.4亿元,2020年上半年全口径销售金额为160.2亿元,但企查查资料显示,隆基泰和置业有限公司2017年至2019年中营业收入分别为136.62亿元、158.58亿元,60.95亿元,现金流为50.31亿元,17.68亿元,11.38亿元,如此大手笔频繁拿地背后,隆基泰和如何保障资金输血?

  由于本身非上市公司,融资渠道受限,通过信托、资管进行非标债权融资似乎成了隆基泰和唯一的选择。

  据记者梳理,仅2020年上半年,集团旗下地五分快3务平台隆基泰和置业已发生6起股权质押。今年1月,其将许昌翰远地产有限公司(以下简称:许昌翰远)100%股权质押给万向信托股份公司;4月21日,将天津隆远房地产开发有限公司(以下简称“天津隆远”)93.45%股权质押给平安信托有限责任公司;5月28日,将沧州市隆亿房地产开发有限公司100%股权质押给万向信托股份公司;6月4日,将富平源达房地产开发有限公司100%股权质押给中建投信托股份有限公司;一天后,隆基泰和将承德市隆璟房地产开发有限公司100%股权质也一同质押给了中建投信托股份有限公司。仅一周后,其又将陕西隆兴泰和房地产开发有限公司100%股权质押给了长安国际信托股份有限公司。

  值得关注的是,今年2月,在拿下成都龙泉土地的前几天,魏少军持股99%的天津鑫达质押了通达动力49.27%的股份,涉及市值超过2亿元。

  对资金的渴求,从隆基泰和置业的花式质押中也可以看出。

  在多笔股权质押中,记者发现一个有趣的现象。天津隆远和许昌翰远在质押前股权均发生了变动。其中,隆基泰和置业在天津隆远的持股比例,在质押前2个月从3.33%增至34.49%,其在许昌翰远的持股比例也在质押前9天迅速增加。对此,中信信托一位工作人员告诉记者:“增加可出质的股权,也就相应获取更多的资金,这种方式在扩张型企业中比较常见,但信托资金成本都比较高,所以企业未来还债压力也不小。”

  急需打通的融资渠道

  1995年,包工头出身的魏少军回到老家高碑店创办了隆基泰和。1999年,隆基泰和以五分快3地产模式进驻高碑店白沟,通过与政府合作搭建土地综合开发投融资平台,植入“PPP”模式,实现资本引入,在白沟先后开发运营14个专业市场,并同时进行区域房地产项目的开发。这种新型城镇化建设模式让隆基泰和在短短几年内迅速崛起。

  2002年,隆基泰和开发了自己的第一个住宅小区——泰和花园,也是从这时起,隆基泰和在房地产领域的布局一发不可收拾,2010年,隆基泰和置业有限公司(下称隆基泰和置业)的前身——保定隆远房地产开发有限公司正式成立,并开始逐渐承接集团的地产板块业务。2019年,魏少军家族以210亿元人民币财富在《2019胡润全球房地产富豪榜》中排名第77名。

  2016年,环京区域限购政策收紧,魏少军开始求变,带领隆基泰走出京津冀,进行全国化布局。2017年,隆基泰和进入了天津、成都、西安、郑州等城市。然而走出熟悉的环京区域,隆基泰和置业需要面临更大的资金考验。

  开拓融资渠道成为隆基泰和眼下急需解决的问题,尽管其旗下拥有一个香港上市公司隆基泰和智慧能源,但从其披露的业绩来看,收益表现的并不理想。财报显示,截至2019年12月31日,智慧能源实现收益1.47亿元,同比下降79.2%;毛利7867.4万元,同比下降67.7%;公司拥有人应占亏损2.65亿元。2017年,隆基泰和置业曾想借壳通达动力(002576.SZ)实现A股上市,不过最终未能如愿。

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