戚金兴107亿补仓与破圈之困

张丹2020-08-03 09:28:29来源:乐居财经

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  没有好粮田,怎得仓廪足。在地产企业眼里,好地块就如好粮田,纵使豪掷多金,也要搏一搏。

  7月31日,杭州8宗地块集中出让,滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元3块住宅用地,建筑面积29.85万平,溢价率21.77%。据乐居财经了解,这是今年截止目前杭州的第三高总价地块。

  杭州是滨江集团发家之地,也是董事长戚金兴倚重之地。进入2020年以来,滨江就持续加仓杭州。

  数据统计显示,今年上半年,滨江集团共获得19宗地块,其中杭州就占9宗,一半的土地储备都囤在了大本营。

  从拿地金额来看,上半年滨江集团拿地金额不超过353亿元,这一笔107亿的投入,是前6个月拿地款总和的1/3,足见这块地在滨江集团心中的分量。

  资料介绍,竞得的下城区文晖单元地块,包括文晖单元XC0402-R21-22地块、文晖单元XC0402-R21-23地块、文晖单元XC0404-R21-03地块,出让土地面积10.74万平方米,土地用途为住宅(设配套公建)用地,地上总建筑面积不大于29.85万平方米。

  内外夹击

  滨江是一家区域深耕型房企,业务多盘踞在浙江省内。

  尤其在杭州,其知名度和规模不亚于绿城,近两年,滨江在杭州地区的销售额,更是在绿城之上,素有“杭州一哥”之称。

  官网显示,滨江上半年完成销售额547亿元,其中大本营杭州以网签金额156.1亿元和178.5亿元,分别位列杭州地区销售权益榜和操盘榜第一名。

  不过,纵然位居杭州之首,滨江在杭州拿地也并不轻松,竞得一块地也要经过数十轮厮杀。

  5月11日,滨江通过79轮竞拍,摘得杭州萧山区1宗宅地和1宗商住用地;6月16日,滨江经过83轮竞价,以61.86亿元的总价获得一宗杭州商住用地;再看7月31日的这笔竞拍,滨江经过82轮厮杀才拿下。

  生于斯,长于斯。滨江深耕杭州近30年,以开发豪宅而知名,但随着杭州成为头部房企火热争夺之地,滨江的生存空间在压缩。有数据统计,今年1-6月杭州拿地热度最高,前50强房企在杭州拿地超550万平方米。

  滨江集团也并不想偏安杭州一隅,也有心走出浙江“舒适圈”。

  “我的目标是在2021年,滨江的销售额要突破千亿。”戚金兴在2016年作出千亿规划,滨江集团开始向外扩张,并制定了相应战略:深圳为主场战,上海为次战场,杭州作为根据地。

  2016年先后在上海和深圳介入旧改项目。低调保守的戚金兴,走出去的这一步也很谨慎,他选择与人合作共同开发。

  但是,对外扩张并没有获得满意回报,反而给向来稳健的滨江集团带来了烦恼。

  与深圳安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业园项目,由于政策和安远控股实控人等原因,项目在2018年搁浅,滨江集团意欲收回投资的11.6亿元,如今,仅收回4.36亿元,2019年决定计提7.24亿元的坏账。

  在上海与中崇集团合作旧改项目,结局也差不多。开发的湘府花园三期项目未成型,滨江集团将对方告上法庭,试图通过法律来追讨超9亿元的投资款项,虽已胜诉,但拿到钱并不容易。据了解,中崇集团流动性危机至今未解。

  省外扩张的不顺,滨江集团将更多精力用于稳固根据地。2019年新增的30个土储项目,多集中在杭州、温州、金华、湖州等省内城市。

  千亿背后

  土地储备较低,是业内在评价滨江集团时常会提到的一点。

  截至2019年末,滨江集团的土地储备约1071.4万方,可售货值约2500亿元,浙江省占比超八成。

  放入千亿规模的房企中,这样的土储并不高。不过,就滨江集团自身而言,近四年,一直在积极拿地丰厚土储。

  2016年—2019年,新增土储分别约为160.8万方、220.5万方、347.0万方与295.4万方。进入2020年,滨江集团在土地市场表现得也很积极。

  上半年拿地19宗,赶超2019年新增的一半;仅6月份就拿下10宗,补仓111万方,单月新增土储面积,是去年全年新增的38%。除此之外,7月又新添2宗。

  开疆拓土,需要眼光,更需要钱。

  根据一季度报显示,滨江集团经营性活动现金流净额为-25.46亿元,较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%,主要原因便是期内支付的土地款较去年同期增幅较大。

  随着规模扩张,资金流出在增加,滨江集团通过融资来“输血”。

  据不完全统计,2020年以来,滨江集团通过超短期融资券、中期票据、ABS等方式进行了9笔融资,筹资总额超过200亿元。6月18日,更是公布了高达75亿元的融资计划。

  其实,滨江集团的短期偿债压力并不大。截至2019年末,手握现金120亿元,短期债务105.25亿元,可以完全覆盖短债。2020年一季度,货币现金为127亿元。

  资金充裕,却又频繁融资,更多人将原因归结为:滨江集团的权益占比偏低。

  2019年,滨江集团以1120.6亿元的销售额,迈入千亿房企之列,不过,其权益金额为422.8亿元,占比37.73%。并且,较2017、2018年占比有所下滑,数据显示,2017年.2018年权益占比分别为42.28%、44.09%。

  对于权益占比低,戚金兴此前有过回应,“合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多。2019年公司拿地权益占比已提高到52.8%,未来权益比例会逐步提高。”

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