景业名邦:陈思铭要傍上金科了

曾树佳2020-10-29 08:55:57来源:乐居财经

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  顶着“地产二代”的光环,景业名邦(HK:02231)的掌舵者陈思铭,于去年年底,带领着公司登上了港股市场。

  在这个跃动的资本舞台,他有了较大的发挥空间,然而企业的一举一动,也都能引发人们的猜想。

  10月27日,景业名邦发布公告,大概意思为,其通过一系列的关联交易,在全资子公司广州意浓与金科股份旗下的广州金科,两者的合资公司广州景誉之上,增设另一控股公司(广州鑫泽),据此进行架构重组。

景业名邦:陈思铭要傍上金科了

  乐居财经了解,广州景誉对应的项目,为今年7月14日,景业名邦联手金科,以底价10亿元拿下的广州增城中新镇坑贝地铁站南侧地块,彼时成交楼面价为10381元/平方米。

  该宗地块出让面积为32110平方米,规划建设用地面积32110平方米,容积率3.0,建筑面积96330平方米,用地类型为二类居住用地(R2)。

  此次项目架构调整之中,股权往来交错,稍显复杂;但通过层层穿透,或许就能明白景业名邦的用意所在。

  加一道“保险”

  广州意浓在景业名邦的业务布局中,有着重要的地位,也具有特殊的意味。

  2014年,景业名邦以1.39亿元的代价收购广州浓意,获得了首个住宅物业开发项目景业荔都;自此,景业名邦一直从事住宅物业的开发及品牌推广。

  换言之,将广州意浓揽至麾下之后,景业名邦才真正开始业务的拓展历程;目前公司的多个项目,也都是透过广州意浓持有。因此,眼下的交易事项,自然也要落到它的身上。

  今年10月11日,广州意浓与广州金科订立细则,同意成立广州鑫泽,注册资本为5000万元,两者分别持有其51%、49%股权;以收购及持有广州景誉的全部股权。

  10月27日公告称,广州鑫泽与广州金科正式订立股权转让协议;据此,广州鑫泽以2450万元,收购广州金科持有的广州景誉49%股权。与此同时,在另一项协议中,广州鑫泽还收购了广州意浓持有的广州景誉51%股权,代价为现金2550万元。

  总体来说,7月,广州意浓与广州金科联合拿地,并成立广州景誉,对其直接控股;但这番交易操作后,子公司变成孙公司,二者通过广州鑫泽间接控制广州景誉。

  交易完成后,广州鑫泽及广州景誉,均仍为景业名邦附属公司,且其财务资料将继续于公司财务资料综合入账。绕了一圈,对于项目的权益仍然不变,景业名邦的意图在哪?

  IP Global中国区首席经济学家柏文喜,对乐居财经表示,同一旗下的公司股权变动,一般是出于资产或者业务整合目的。

  景业名邦通过自己旗下子公司的股权变更,在子公司与自身之间再增加了一个公司,有可能是出于资本与业务整合目的,将该子公司整合于新增加的那一层公司,以便于管理与运作。

  不过,也有可能是出于与该子公司风险隔离目的,而增加这一层架构;因为有限责任公司,通常可以用来实现具体业务层面的子公司与母公司之间的风险隔离。

  资料显示,广州景誉成立于2020年7月22日。根据未经审核财务报表,它于2020年9月30日的资产总值及资产净值,分别约为5.505亿元及4970万元;期间产生亏损净额为28.6万元。

  在房地产调控基调持续的当下,合作开发项目,是房企分散风险、促进资金周转的惯用路径。但合作形成后的具体运转,显然也要费一番思量。陈思铭凭借此举,除了便于管理与运作之外,还画出一道“安全线”。

  不过,也有业内人士对乐居财经透露了另一种猜想:此次新设立的公司,有可能将景业名邦与金科深度捆绑,以便做大广州这片区域,后续在这家公司之下,与广州景誉并行,可能会有更多子公司,也就是有更多的合作项目。

  7月份,联手金科竞得了增城中新镇坑贝地铁站南侧地块之后,陈思铭欣喜之情溢于言表,他表示集团投得增城坑贝地块,标志着集团成功进军新领域,积极开拓新市场,推动业务向前发展。

  截至今年半年度,景业名邦以广州为中心的大湾区土储占比为54%;或许正因为陈思铭对区域的“重视”,才会费尽周折,促成上述项目架构调整的形成。

  土储考量

  众所周知,陈思铭是雅居乐集团副主席陈卓贤之子。景业名邦上市当天,陈卓贤、陈卓林等雅居乐陈氏家族五兄弟,悉数到场,为其站台。现场,陈思铭坦言不会被“家族标签”而困扰。

  有雅居乐做背书,景业名邦的管理团队、发展资源皆有着落。

  据招股书披露,除陈思铭外,董事会的其他成员都有雅居乐的任职背景。比如,广州意浓、广州景誉的法定代表人薛双有,他现为景业名邦的执行董事兼副总裁,但曾于雅居乐任职,担任区域总裁。

  除此之外,景业名邦执行董事兼公司副主席刘华锡、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、总裁郑红、副总裁吴新平等人,也都有雅居乐的任职履历。

  今年年初,在媒体见面会上,刘华锡回应景业名邦和雅居乐关系时表示,两者都是公平竞争的同时面对市场的上市房企,在很多方面都有竞争和合作,比如海南清水湾,绿城也在,富力也在,当然也不排除跟雅居乐合作。

  登上由一些合作资源筑成的“高台”,站在雅居乐一帮老臣的肩膀上,陈思铭更能够抽出精力,着眼于公司的业务、土储层面。

  景业名邦将自身定位为“生态人文地产发展商”,在城市周边获取土地项目,利用自然资源、景观风貌,向买家兜售住宅;在生意场上,它主要打造改善型住房、第二套住房或度假屋。

  即使陈思铭表态不会刻意强调规模,但在土地储备的扩充上,景业名邦还是有着较强的诉求。招股书中,它就已提及“不断投入可用资金以维持我们的营运,例如扩大我们的土地储备及开发优质物业”。

  然而,截至2020年中期,景业名邦在10个城市共拥有32个物业项目,土储备约400万平方米;与上市之际相比,仅增加了100万平方米。

  为了加快扩储的速度的体量,景业名邦还借用了发债之力。3月5日,景业名邦宣布发行于2021年到期金额为1.5亿美元的7.5%优先票据。其所得款用途就在于,收购或开发物业项目、为现有债务进行再融资等。

  该月底,景业名邦就通过公开拍卖的方式,以总代价5.08亿元投得云南腾冲市共9幅地块。九幅地块均位于曲石镇,属腾冲市以北曲石度假旅游生态圈,整体计容面积可达100.6万平方米。

  它将把上述地块开发精品旅居度假项目, 此前它已在腾冲落地景业高黎贡小镇项目。

  除了招拍挂之外,景业名邦还在旧改领域寻找生存空间。它未来三年内计划在广州的番禺、南沙、黄埔、增城、从化,以及佛山多个行政区内部署12-15个项目,整体规划体量约400万方,目前已经签约了6个项目。

  今年上半年,景业名邦的合约销售总额约为10.90亿元,同比减少9.8%,总销售面积约为10万平方米,同比增长1.0%。如今新增的土储,将为业绩带来怎样的加持,还需要它证明自己。

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